原标题：深圳隐秘土地江湖 来源：界面楼市深圳

文｜谢斯临

深圳可开发土地日益减少，地产商早已转至城市更新领域拿地，城市更新背后的协议土地出让数量，便是地产商的成绩单。

根据官方数据统计，2018年前三季度，地产商共通过协议土地出让方式取得75宗土地，其中卓越、海岸城、鸿荣源、大悦城(6.520, 0.09, 1.40%)、佳兆业等深圳本土房企均有斩获。

即将于9月入市的大悦城天玺壹号就是典型例子，根据深圳规划和自然资源管理局公布的2018年土地供应一览表显示，2018年2月4日，中粮地产发展（深圳）有限公司签订了协议土地出让合同，拿下位于宝安区新安街道的三宗地块，占地面积约为2.18万平方米，交易对价为13.62亿元。

今年3月，中粮集团旗下两大地产平台中粮地产、大悦城地产合并为大悦城控股。中粮地产前身为宝安县县城建设总公司，在宝安坐拥大量工业地产。目前大悦城控股在宝安至少拥有十多个旧工业区改造项目，大悦城天玺壹号项目原就属于宝城25区及新安25区城市更新项目。

在2018年通过协议出让方式获取土地的房企中，万科、碧桂园、华润置地等大型房企也均有所斩获。

华润置地位于罗湖笋岗的项目，补缴地价高达37.1亿元。一般来说，城市更新项目由于前期成本较高，拆迁赔偿金额较大，因此最后补缴地价不会太高。

根据华润置地2017年3月31日发布公告显示，深圳市笋岗华润置地发展有限公司与华润五丰肉类食品（深圳）有限公司签订了补偿协议，补偿金额为13.9亿元。其中五丰肉类食品为华润集团控股子公司。笋岗项目将打造成为万象食家商业购物中心，成为华润旗下除万象城、万象汇、万象天地之外的新型商业地产模式。

京基集团2018年前三个季度通过协议方式获取合计占地面积6.86万平方米的四宗土地，其中主要来自于西丽长源村旧改，即京基御景峯项目，占地面积6.4万平方米，总对价为8.62亿元，包含两宗商住用地及一块商业用地。项目已于2019年7月6日开盘，推售306套，首日去化120套，去化率约40%。

“深圳写字楼大王”卓越集团，于2018年3月14日签订协议出让合同，取得宝安沙井街道三宗地块，合计面积约为4万平方米，补缴地价7346万元。

除单独开发之外，由于城市更新项目开发周期长，操作难度大等原因，不少地产商会选择联合开发。如特发集团联合深圳衡佳投资集团共同开发特发天鹅工业区城市更新单元，2017年底签订协议出让合同，合同地价约为11亿元。项目即为如今的“特发天鹅湖畔”，将于下半年入市。深圳衡佳投资集团是一家集房地产开发、建筑施工承包为一体的本地小型房企。

另一家深圳本土实力强劲的房企鸿荣源则通过与深圳市民治股份合作有限公司合作，拿下民治第三工业区旧改项目，于2018年3月8日签订协议土地出让合同，占地面积约3.1万平方米，补缴地价5.2亿元。

2018年7月27日，深圳新世界(7.280, 0.03, 0.41%)集团补缴1.2亿元取得南山区南水工业村城市更新单元地块，与深圳市南水实业股份有限公司共同建设“临海揽山”项目。

此外，2018年深圳土地供应一览表上，除政府、各个开发商之外，还有为数不少的村集体股份合作公司透过协议出让的方式获取土地。这些村集体股份公司在取得土地之后，往往会选择与大地产商联手合作。

对于小型房企而言，缺乏融资渠道将难以覆盖日益上升的土地与开发成本。由于国家对房企通过信托、基金公司等渠道融资管控的不断收紧，目前大部分小型房企只能选择股权质押给银行的方式取得融资。

如曾开发卓弘高尔夫雅苑的卓弘投资，2017年底补缴地价1.2亿元取得位于龙岗区园山街道的两宗地块，用于开发卓弘星辰项目。

公开资料显示，项目公司深圳市卓弘新城实业有限公司与其母公司卓弘投资，均分别将50%的股权质押给中国工商银行(5.530, -0.03, -0.54%)龙岗支行、深圳农村商业银行龙岗支行，以获取银行贷款开发项目。

另一家本地小房企创城集团同样是通过将100%股权质押给中国工商银行龙岗支行获取融资，开发龙岗坪地街道“丁山河畔”项目。

1. 东莞市茶山镇主干道边独院红本国土证房产证齐全厂房转让，土地面积3600平方米，建筑面积6000平方米，其中车间3层面积共4500平方米，5层宿舍面积共1500平方米，空地1200平方米，车间一楼高5米，独立电梯，变压器315千瓦，转让价格3880万元。

2. 东莞东部快速路附近独院红本国土证、房产证厂房转让，占地面积8.5亩，建筑面积约8000平方米，一楼高7米，转让价格3500万元。

3. 东莞市石排镇红本国土证厂房、铺位出售，占地面积3600平方米，建筑面积面积约4500平方米，出售价格2000万元；横沥镇独院红本双证厂房出售，占地面积2800平方米，建筑面积3500平方米，卖1780万，独院。

4. 东莞是中堂镇红本国土证厂房转让，占地面积4000平方米（国土证3000平方米），建筑面积5280平方米，空地1000平方米，转让价格1950万元。

5. 塘厦独院厂房出售：土地面积4475平方，2056年到期，建筑总面积：约9000㎡，建筑物结构：框架结构，新旧程度：8成新，厂房一栋，宿舍一栋，办公楼一栋，一共约7200㎡，铁硼1500㎡，可以加建15000㎡，独立的变压器，电梯等，卖5800万，可以办理国土证。

6. 东莞松山湖周边独院钢结构厂房出售，占地面积20亩，建筑面积约15500平方米，其中钢结构9500平方米，高6.5米滴水，转让价格3500万。

7. 东莞中堂红本工业用地12亩出售，国土证，年限36年，工业区大路边，已经报建12000平方米，出售价格180万/亩。

8. 东莞望牛墩红本工业地10亩，卖2100万;高埗10亩工业地42年，卖250万/亩；企石镇红本工业用地16亩，卖3300万；洪梅红本国土证20亩，卖3000万。

9. 东莞松山湖附近厂房出售，占地3900平米，建筑7300平米，九成新标准结构：4300平米，单一层铁皮结构：3000平米，使用年限：2052年止，出售价格：2300万元，有集体土地证，股权转让，法人变更。带租约剩余3年，现收租162万元/年。

10.博罗县3栋独院厂房出售：厂房1，占地面积3700平方米，建筑面积4100平方米，钢结构全新厂房498万；厂房2，占地面积7300平方米，建筑面积5900平方米，独院钢结构全新厂房，卖550万；厂房3.占地面积16000平方米，建筑面积14000平方米，全新钢结构10米高，出售价格1680万。

联系人：谌鸿璋    电话：13724406170（微信同号）