这几天，新修订的《土地管理法》公布之后，以下这些内容得到了比较多的关注：其一，集体土地可以入市；其二，征地程序改变；其三，进城农民允许有偿退出宅基地。
这些内容都涉及土地所有权人和使用权人。例如，关于集体土地入市，新修的土地法删去了非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。关于征地程序，土地法指出，县级以上政府在征地之前要与所有权人或使用权人签订协议。此外，允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。退给谁？土地法上没有说，自然资源部的人也没有说。正常的理解是：退回给土地所有权人，即村集体。
以上这些新修的内容都涉及“所有权人”或“村集体”。问题是：它是谁？
以前看过一个数字称，中国的集体土地大约三分之二是由村小组所有，其余为行政村所有。按照农业部经管司的统计，到2013年，属于村小组的土地占51.5%；属于乡镇集体经济组织的占7.3%；剩余的41%属于行政村所有。
当以上这些土地法的重要内容修订指向所有权人－村小组时，是否意味着村小组的作用将因这项法律的修订而增强？
在我看来，这是新修土地法中意义最重要的内容，也是最不为人注意的改变。为什么这样说？集体土地能够入市，已经被关注得太多，其意义已不需赘述。而且，所谓“集体土地入市”要能担得起维护农民的正当权利和利益的任务，需要确认的正是“集体”——所有权人/村小组的权利。没有对这种“集体”的确认及其权利的保障，集体土地很可能是被“所有权上提”到行政村，甚至到乡镇的伪集体土地，是坑农结果的集体土地。
正是基于这样的原因，我并不看好由行政村或乡镇这样的“集体”或政府作为主体，代表农民集体进行土地上市。直言之，当今的行政村，并非社会学和人类学意义上的“社区”或“共同体”。目前的行政村，很多情况下是由数个自然村合并而成，既不是血缘-地缘共同体，也不是婚丧嫁娶等社区仪式活动的基本单位。即使不是最近撤村并点而成的村庄，从上个世纪五十年代以来，行政村/生产大队很多时候是充当国家的代理或中介，其利益取向并不朝向农民。上世纪六十年代初以来的饥荒和公社后期，拯救农村集体和社会不崩溃的也不是生产大队，而是生产-生活-地权一体的生产小队（今天的村小组）。最近十来年，村庄治理的趋向使行政村更加政府化，更少社区取向。这种治理越有效，则离乡村社会正义越远。因此，学界和媒体应以高度警觉的眼光，盯住这些所谓的集体土地是从哪里来的，防止这些土地入市变成一场“圈地运动”和打劫运动。如果出现这样的后果，土地法将不仅不新，其意义也会大打折扣。
允许退出宅基地亦然。如果不联系到所有权人-村小组的权利确定和增强，以及被退还的宅基地的去向，这项安排并无新意。在过去和当下的乡村，村民之间互相转让宅基地，是约定俗成的权利和规范。这种“法”从皇朝时代到民国，再到共和国的七十年，之间没有间断过。
这次土地法的新颖处是，允许进城农民有偿退出宅基地。但关键问题是：第一，退给谁？第二，退出的宅基地能做何用？以上提到，宅基地的所有权属于集体，即村民小组所有。因此它只能退回给村民小组。村民小组如果收回宅基地，它能做何用？再分配给其他村民？使宅基地上市？后者更有可能。可预见的图景之一是，想要退出宅基地的村民与买主，利用村小组作为名义的所有权人接收，实际上村小组只是个交易平台，实质上是私人之间进行宅基地买卖。第二种图景是，宅基地回到村小组，经过确认和登记，作为非农建设用地，由村集体上市。这里要关注的是以上提到的“所有权人-村小组”的权利确认。也就是说：宅基地是由所有权人-村小组上市，还是由行政村甚至乡镇上提所有权后上市？这是问题的关键。
如果集体土地的入市权和被收回的宅基地作为建设用地的入市权，能够落实到所有权人-村小组层次，那么这部土地新法确实有一些新的意义。因为这是自从二十年前推行村民自治以来，村小组的权利得到一次重新确认。当然，土地法只是针对土地问题，是以集体土地入市、征地程序规范和宅基地退出这种地权管理的内容为规范目标。它对村小组的其他角色，例如作为社区的政治和仪式性角色的面向，不可能涉及。但地权确立应当是乡村正义的根本。根本立得住，则其他问题能理顺。
回顾最近二十年乡村社会的状况，最严重的问题就是土地权利被侵。这种问题在受到城市化深入波及的地方尤其严重。新土地管理法如果能如以上分析的那样，以“所有权人-村小组”作为土地上市、征地程序和宅基地退回的一个枢纽确立，乡村治理就能走出困境。乡村振兴才会有可能实现。
看得出来，土地法的以上修订，既体现正义的理想，也包含对土地制度现实的认可。关于土地法中所有权人-村小组的权利和角色的确认，就是兼顾这两方面的一例。修订内容包含了一些既含理想又承认现实的预设。例如，对所有权人-村小组作为一个地缘-血缘-仪式的共同体的预设。笔者认为，土地法则将所有权人（村小组）作为土地所有权的原点和核心，从基于现实出发的改良更可行。土地法以村小组作为土地所有权的终止点是慎重的。从我这样的长期观察农村政治和治理的人来看，村小组虽然最近几十年来被虚化，但其作为土地所有权人，作为地缘-血缘-社区仪式（以婚丧嫁娶活动为例）的基本单位没有变化。因此一个基于现实状况的土地法律，只能以所有权人-村小组作为地权的原点。
当然，新土地管理法也可能引发另一种不同的趋势，即更加速土地权上提，使越来越多的行政村变成土地所有权人。这是完全可能发生的，也是令人非常担忧的。

作者注：因为，按刘守英等的研究，最近十年的一个趋势是“集体土地所有权的变更与上收：村庄归并加剧，土地所有权边界改变；集体土地所有权主体上收，归村所有的比例仍在快速增加”。在刘文中，所引的农业部的统计显示，从2010年到2013年，集体土地归村小组所有的比例没有重大变化，甚至略有增加（从50.85%到51.52%）。变化较大的是乡镇集体经济组织土地从11.35%降到7.36%。同一时期，行政村所有的土地从37.79%上升到41.12%。如何理解这些变化？从我们的个案研究来分析，“乡镇集体经济组织”主要是过去生产大队/行政村办的乡镇企业。这些乡镇企业最早创办于1958年的大跃进时期，另一个创办高潮是在文革时期（所谓“农民也要学工”）。一般来说，这些企业是由生产大队创办和经营，由下属的生产队分别提供土地、资金、劳力。这类土地也包括村学校的土地。这些乡镇企业大多数在本世纪消失了。但是其土地和厂房还在。在乡村这些土地或厂房如果村小组不去索要，则归行政村所有。因此，行政村的土地占有比例提高时，主要来自这一部分被约定俗成认为是属于过去生产大队的。在前几年撤村并点，特别并校的时期，村学校的土地和房屋一般都空置下来。行政村往往会乘机将村学校及其土地变成自己所有，然后出租出去。从村民的角度，一般会认为大队乡镇企业的土地是归大队所有和支配。因此，当讨论土地所有权上提的时候，应当厘清这些土地权被上提的土地是如何出现的。

作者补记：新《土地管理法》的推行会带来什么影响？这几天一些拆迁征地过程未走完的地方，已经开始出现一些状况。例如，有些地方征地手续没有完成的，有村民小组突然意识到，再过四个月，征地程序将出现变化。相反，拆迁征地的一方则开始显得急不可耐，甚至有些狗急。总之，这是天亮以前的躁动。

2019.9.9小厂房推荐：

1. 东莞市道滘镇独院厂房出售，土地面积约4800平方米，钢结构建筑物面积3000平方米，滴水高速8.5米高，宿舍办公室面积约350平方米楼房，有独院空地面积约800平方米，独立315千瓦变压器，位于主干道边，能够进大货柜车、拖车，出售价格1200万元，土地年限还有41年，可以拆除重盖，到虎门、长安都在半小时车程。

2. 东莞市大朗镇工业区独院厂房出售，占地面积2200平方米，建筑面积2300平方米，其中钢结构厂房1700平方米，滴水6.5米高，3层宿舍办公楼饭堂总面积约600平方米，有200平方米的空地院子，100千瓦电力，村委会购地合同还有30年，业主包清场，转让价格818万元。

3. 东莞市华为旁边的东坑镇独院厂房出售，占地面积2600平方米，建筑面积车间钢结构2000平方米，滴水高8.5米，独立办公楼1000平方米共3层，另有2层员工宿舍500平方米，空地院子约200平方米村委会合同还有26年，位于大型工业区，200千瓦变压器，转让价格810万元，靠近松山湖。

4. 东莞市谢岗镇独院小厂房出售，占地面积2800平方米，建筑面积1800平方米，已经重新报建，年限23年，出售价格420万元。

5. 东莞市横沥镇独院红本厂房出售，土地面积2800平方米，建筑面积3500平方米，国土证房产证齐全，出售价格1780万元。一共3栋独立建筑物，车间2层共1600平方米，钢结构800平方米，宿舍3层共1000平方米，门卫室配电房共100平方米，投资一流。

6. 惠州沥林镇47年超长地块出售，土地面积5200平方米，有红线图，大路边，价格650万元可谈，到深圳距离才20分钟。

7. 惠州仲恺高新区沥林厂房出售。 滴水6.5米，钢架结构占地面积2500平方，滴水7米高钢结构建筑面积2000平方，附近交通方便，靠近甬莞高速。博深高速，到东莞10分钟，到深圳45分钟，地理位置优越，周边配套完善，厂区自带宿舍，办公。可做独院，有消防，环评，报建，村委合同，还有15年，厂去九成新，车间6.5米高，可做小污染。今年可租15元一平方。价格310万，每月只需交地租2775元。本厂房靠近东莞谢岗镇，交通、产业配套一流，容易招工。

8.博罗龙溪镇附近大路边占地3700平米，建筑4100平米，厂房3000平米一层，高度8米，宿舍一楼是7间铺面，二楼有600平方米宿舍，出售价格：498万元，使用年限：2043年10月止，合格消防、独立变压器250千瓦，地租19万元/年，已完工，随时可以交房使用，自用/投资均可，收益可达80万元/年，七年包回本。

9.博罗县长宁镇324国道边，工业用地面积：7300平米，厂房面积：5300平米。（砖墙到顶，滴水9米），宿舍面积：600平米，两层。

独立变压器：315KVA，出售价格：550万，使用年限：2038年10月30日，交易方式：村委过户。

10.阳江市阳东区工业用地红本国土证11亩，容积率1.8，年限50年，位于高速出口附近，大型工业区，转让价480万元。

11.东莞市望牛墩高速路口旁边独院厂房出售，占地面积4000平方米，建筑面积3400平方米，空地面积600平方米，车间为单一层钢结构厂房，车间高度12米，有100千瓦电量，月租金6万，还有2年租约，出售价格1350万元。

12.东莞市中堂镇红本独院厂房出售，占地面积4000平方米，其中红本国土证3000平方米，建筑一共3栋，分别为2层车间约4280平方米,2层宿舍和2层办公楼约1000平方米，空地面积800平方米，国土证36年，股权转让1880万元。

13.东莞市茶山镇红本独院厂房出售，占地面积1600平方米，建筑面积5500平方米，厂房一栋4层3600平方米，宿舍1900平方米，月租金75000元，土地性质宅基地，出售价格1850万元。

14.东莞市茶山镇土地出售，土地面积2500平方米，已经报建6700平方米，集体证，出售价格1450万元。

15.东莞市茶山镇红本独院厂房出售，占地面积1700平方米，建筑面积4800平方米，国土证36年，车间宿舍都是楼房，出售价格2200万。

16.东莞市茶山镇独院新厂房出售，占地面积2550平方米，建筑物总面积5200平方米，车间面积约4000平方米，车间1楼高6米，宿舍面积约1200平方米，空地面积800平方米，包清场，出售价格2150万元。

17.东莞市石排镇红本独院厂房出售，占地面积3600平方米，国土证，建筑面积约5500平方米，还有36年，出售价格1850万元。

18.博罗园洲镇工业用地出售，占地面积3400平方米，面积约5亩，红本36年，出售价格1080万元。

19.东莞横沥镇集体证土地出售，面积4500平方米，年限42年，出售价格950万元。

20.博罗县红本国土证厂房出售，占地面积3900平方米，建筑面积2500平方米，国土证25年，出售价格1250万元。

东莞市鸿璋实业投资有限公司主要经营项目有:东莞土地网以及东莞厂房出售、惠州地皮出售、东莞地皮出售与私人宅基地转让、东莞土地出售之商业用地和商住用地、珠三角仓储物流用地、酒店项目转让以及土地过户和国土证房产证办理、房地产中介服务、为业主客户中介同行提供商务谈判咨询等业务。联系人：谌生，电话：13724406170（微信同号），qq号码是791828687，本公司网址：http://www.dgtudi.com/index.php/show-7-2054.html

（东莞土地网）