近日，孙河一宗住宅地块拍让一度引发行业内外的围观。原因一是这是孙河板块整体规划内最后一宗纯住宅地块。建筑控制规模4，3万平方米，容积率1.1，稀缺性毋庸置疑。原因二，它是北京城市核心区近三年唯一一宗非限价纯商品房地块。在这宗地块之前，2017-2019年北京出让的5宗纯商品房地块均位于门头沟、延庆、密云、平谷等远郊区域。最终，该地块被近年缺席北京土拍市场多年的港企恒基以30.2亿元拿下。随着近7万楼面价拍出，围绕着未来项目定位、售价以及孙河板块上豪宅群雄的最后争夺将渐次展开。

港企首入孙河

上周北京迎来一波土地供应小高潮，共出让海淀、亦庄、朝阳区域内共4宗经营性用地。4宗土地中，最瞩目的要算是朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块R2二类居住用地。据统计，该地块引来保利、碧桂园、龙湖、首开、华润、中粮、中海、昆泰、平安、恒基等11家企业参与竞拍，最终该地块被苏州恒相房地产开发有限公司以30.2亿元的总价取得取得，而该公司则是恒基中国地产有限公司的全资子公司。土地溢价率23.3%，折算后楼面价为6.95万元/平方米。

资料显示，朝阳区孙河地块编号为京土整储挂(朝）[2019]007号，土地面积39479.049平方米，建筑控制规模43427平方米，容积率1.1，起始价24.49亿元，起始楼面价5.64万元/平方米。

事实上，再此次拍卖之前，孙河地块就已成为焦点。主要原因还在于该地块的先天价值和土地出让条件。按照出让条件，该地块并不限定宗地中商品住宅销售价格的纯商品住宅，这在近两年北京限竞房地块“当道”的当下非常难得。在这宗地块之前，2017-2019年北京出让的5宗纯商品房地块均位于门头沟、延庆、密云、平谷等远郊区域。与孙河这样的城市核心区位无法相比。

除此之外，该该地块也是年内孙河板块的第一宗不限价宅地，同时也是孙河板块整体规划中，倒数第二宗住宅地块。该地块设定土地合理上限价格，竞价达上限后竞报企业自持商品住房面积比例，达到预设比例后，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

有分析显示，孙河不限价地块的出让，是在当前土地市场较为低迷的背景下，管理单位对不限价地块对市场的一种试探或者摸底。目在于合理引导市场和企业回归正常的拿地心态。

而现实是，该地块的优质属性的确引来众多实力派房企的竞拍。据统计，该地块引来保利、碧桂园、龙湖、首开、华润、中粮、中海、昆泰、平安、恒基等12家企业参与竞拍。

合硕机构首席分析师郭毅分析，从竞拍企业分析可以发现，对孙河板块的争夺加入了碧桂园、中海、恒基兆业等新鲜血液，而平安这个资本大鳄也为孙河站到了台前。管中窥豹，可见这宗孙河最后一块纯住宅用地的市场热度。从地块属性和市场热度看，该地块有机会成为收官孙河的一面旗帜。此外，随着当前北京楼市的降温，也可能为行政干预手段的退出创造了时机，当前部分放开土地限价、商品房放开网签显示了执行层面逐步、适度放松的态势。

但也有业内人士认为，该地块热度低于预期，很多企业表现较为理性和克制。作为港企的恒基在资金实力和融资成本上，在当前环境下比较有优势，也许是企业拿地更为坚决重要原因。

高价能否支撑

“这是一宗高光地块，地块成交价格不算高也不算低。”中原的地产首席分析师张大伟分析，从30.2亿元总价、6.95万楼面价和23.3%的溢价率来看算不上“地王”。但土地交易保证金4.9亿元不算低，年化按照10%的利率，一天的利息可就是14万。而且由于当前政策对低密产品的地下空间的规划有所收紧，越来越让开发商腾挪货值空间缩小，也给项目后续的盈利空间带来变数，这很可能是不少企业在参拍时犹豫的原因。

若按本轮孙河地块成交的楼面价6.95万/平方米来测算，后期加上建安、财务、营销等投入，综合成本预计在8万元上下，未来项目售价预计将冲击10万+。

但当前市场的大背景能否实现较为理想的售价还是未知。

在此之前，北京高端项目价格曾有一条隐形“红线”。虽然去年以来“红线”已经逐步放开，当前楼市单价8、9万元、甚至10万+项目都接连入市，包括不久前的蛰伏多年的葛洲坝中国府也以最高单价超过11万元获批入市。但从葛洲坝中国府的经历来看，虽然红线有所放开，但仍为超过12万元的“红线”，显示出价格的管控仍然若隐若现的存在。

此外，从当前孙河板块内在售楼盘售价来看，冲击10万+的售价也存在难度。

目前孙河区域在售的项目多达8个，其中4个为限竞房，限定均价在6.7—6.8万之间；其余4家为纯商品房，均价在7-11万之间。郭毅分析，恒基地块虽然溢价率不高，但该地块优势并不是很大。例如孙河板块最新取得预售许可证的豪宅，懋源璟玺合院产品的整套均价才批到8.6万。这也可能是当前管理部分对区域价格的批准标准。若以这个价格为准，恒基孙河地块楼面价已接近7万，与在售项目销售价格仅有不到两万元的距离，溢价空间实难保证。

“地下空间将是拉低均价、补足货值的关键因素。未来该项目只要控制好地上和地下部分的面积配比，平衡好单价和总价的市场逻辑，还是有机会取得较好收益。”郭毅补充。

盛宴还是战场

能否冲击高价，并在孙河众多高端项目中脱颖而出，除了政策因素外，产品定位和项目打造也是个关键因素。

事实上，当前孙河板块内豪宅林立，竞争激烈。按照规划，孙河区域一共计划出让11宗住宅地块，容积率多在1.0左右，10万平方米的湖景公园位列板块中间。从朝阳区十三五规划来看，孙河未来将集中高端产业圈，高品质生态圈、高端社群圈、优质综合配套圈等诸多资源。从2012年第一块宅地拍出后，孙河的楼面价一路从2万多涨到如今的近7万。区域内入驻的知名房企包括龙湖、泰禾这样的以产品著称的民企业，有中粮、首开、首创这样的大型国有开发商。规划产品也是各家企业最具代表性的高端产品。

一位豪宅代理机构人士介绍，近几年北京楼市看到的从叠墅到合院等很多别墅类产品的创新，大都来自于孙河。龙湖双珑原著、泰禾北京院子、中粮瑞府等都是北京代表性高端产品。由于区域价值优越，容积率率低，加上竞争激励，企业都投入大量的经历研发产品，从2013年至今，孙河板块每年都会出现明星项目。

值得注意的是，之前孙河的产品以别墅为主，现在区域内的产品线更丰富。

由于近两年限竞房用地供应，孙河板块开始出现包括瑞悦府、禧瑞春秋、泰禾北京院子、天瑞宸章等在内的限竞房产品。几家限竞项目同样规划为低迷产品，包括600万起的洋房，1200万起的叠拼及2000～3000万左右的合院。这让区域产品线丰富的同时，也让产品单价和总价都显著下探。

据相关机构统计，目前孙河别墅区尚有1537套商品住宅待签约，总货值约为300亿，其中593套叠拼、361套合院。叠拼基本分布在瑞悦府、禧瑞春秋、天瑞宸章和北京院子二期4家限竞房项目，单套面积普遍在300平米上下，套总价约在1000-1500万之间。中粮瑞府则有少量400-500平方米的大叠拼，总价3000万元左右。

有专家分析，当前土地供应结构的变化已深刻影响楼市。限竞房推出就是为了抑制房价，过去北京房价十年翻十倍的情况已得到抑制，孙河板块同样如此，区域内限竞房别墅类项目让进入区域的购房门槛降低，对整体板块房价的冲击不小。未来恒基地块将面临高端和中端产品的双重挤压的挑战。

郭毅分析 ，恒基取得的孙河新地块，在区域内相对均质，预测该项目可能规划为大叠拼或小合院，这两类也正是孙河墅区的主力产品。其中，当前孙河合院产品的单套面积基本上是在450-600平方米的大合院，小合院相对不足，若能填补供应空白，也许能在竞品林立的孙河占得一席之地。

东莞周边现有工业地块简介：

1. 东莞市横沥镇工业用地出售，土地面积6.5亩，现在正在办理报建手续，土地年限40年，村委会购地合同，土地位于大路边，转让方式采取公司股权转让名义，转让价格950万元，土地是旺地，注明此地块没有抵押查封，也没有投资强度和税收要求。

2. 东莞市企石镇靠近东部快速路与从莞深高速交汇处工业用地出售，土地已经办理红本国土证，年限还有34年，土地面积16亩，位于工业区，周围较偏，适合工业，转让价格3200万元。

3. 东莞市道滘镇红本工业用地出售，土地面积14000平方米，土地年限36年，位于工业区，业主可以包报建，容积率3.0，整个项目无投资强度和税收要求，出售价格185万/亩，过户费用买家出。

4. 东莞市洪梅镇工业用地出售，土地面积12800平方米，国土证，年限49年，税收要求50万/亩，转让价格2880万元，工业区大路边。

5. 东莞市塘厦镇高速路口附近红本工业用地出售，土地面积17000平方米，容积率4.0，无投资强度和税收要求，土地年限36年，转让价400万/亩。

6. 东莞市常平镇集体证土地出售，占地面积19亩，年限40年，业主负责报建，出售价格130万/亩，工业区。

7. 东莞市常平镇集体证工业用地出售，占地面积25亩，年限46年，工业区，转让价格140万/亩。

8. 东莞市寮步镇工业园红本土地出售，需要客户自己报建，土地面积20亩，年限36年，大路边，有商业价值，转让价格300万/亩。

9. 东莞市麻涌镇工业用地54亩出售，其中国土证面积30亩，村委合同地块24亩，可以报建，出售价格8800万元。

10.东莞市麻涌镇集体土地出售，土地面积120亩，集体证，年限46年，可以包报建，出售价格86万/亩，工业区。

11.广州市黄埔云埔工业区红本工业土地出售，土地面积56亩，国土证，已经报批工改工，容积率可以4.0以上，出售价格3.98亿。

12.广东省阳江市阳东开发区红本工业用地出售，高速路口，年限50年，转让价格450万元，股权转让。

13.广东省清远英德大路边红本工业用地出售，土地面积100亩，年限50年，可做工业项目或者物流用地，出售价格30万/亩。

14.惠州市仲恺大道沥林红本工业用地出售，土地面积5000平方米，土地控规商业商住性质，可以盖16层，出售价格1800万元。

15.惠州市沥林镇高速出口附近，土地面积5200平方米，大路边，村委合同还有46年，出售价格650万元。

16.惠州市仲恺区沥林镇商住用地出售，有部分办理红本国土证，其他是村委会合同，有证年限70年，无证合同永久性，土地面积6000平方米，出售单价4000元/平方米，相当于7层楼房的楼面价才600元，60米大路边，铺位长度100米，投资一流。

17.东莞市茶山镇红本工业用地出售，已经报建11层商住酒店，大路边，国土证，土地面积3800平方米，报建面积约12000平方米，出售价格2200万元。

18.东莞市茶山镇村委会合同地块出售，土地面积7480平方米，可以报建厂房或者私人民宅，年限永久性，出售价格2680万元。

19.东莞市沙田红本工业用地合作开发，土地面积40亩，红本39年，合作比率3.5-6.5，大路边，容积率4.0以上。

20.佛山市三水区工业用地265亩，红本国土证，45年，大路边，出售价格85万/亩，适合大型工厂，业主有负债，交易面谈。

1.主业：主要经营项目有:东莞市、惠州市的厂房出售、工业土地出租出售、私人宅基地转让、大型房地产项目商业用地和商住用地、珠三角仓储物流用地、酒店项目转让以及土地过户和国土证房产证办理、房地产中介服务等。

2.副业：另外本公司附带帮别的大型制造业、房地产开发、银行等策划金融贷款过桥亮资、厂房装修建造、商品房别墅装修、打深水井挖桩、企业消防、环评办理等业务。

3.联系人：谌生，电话：13724406170（微信同号），qq号码是791828687，本公司网址：www.dgtudi.com

4.工作原则：对待业主、客户要保持真诚，自身保持乐观心态，对待工作方面要敬业，对待同行朋友要友好。