随着葛洲坝北京中国府、北京庄园等新晋10万＋豪宅接连取证，以及内城限竞房低密度产品不断入市，北京一些沉寂多年的老豪宅也开始跃跃欲试。近日，位于海淀西三环的西钓鱼台御园即将取证，该项目首次开盘可追溯到2006年。此外，东三环老牌豪宅合生·霄云路8号也在近日公开520平方米样板间。

分析显示，受前两年北京严格调控政策，北京顶豪市场基本陷入沉寂，10万＋楼盘鲜有成交。一段时间内，北京顶豪已经进入断档期。但事实上，北京高端置业需求却一直存在，随着当前政策对高端楼盘适当松绑，加上长期以来累计的高端供给与需求的矛盾，老牌豪宅们也渴望把握难能可贵的豪宅窗口期，分一杯羹。

老豪宅的机会

“最近一些老牌顶豪楼盘把压箱底的房源拿出来卖了。”一位楼市观察者告诉北京商报记者，之前北京调控政策很严，高端项目取证困难，现在虽然价格隐形红线仍在，但高端市场的确出现一个窗口期。

据北京住建委官网上披露的预售许可预告信息显示，西钓鱼台御园即将在近日取证入市，该项目正是从2006年就开始对外销售的西钓鱼台嘉园。该项目位于西三环玉渊潭附近，位置优越，时隔多年再度出山，很多业内人士感叹，这个项目居然没清盘。该项目推出产品为175-252平方米的三居、四居产品。据相关人士透露，预计项目销售单价会超过10万元/平方米。

另一家东三环豪宅合生·霄云路8号也开始推盘。据了解，项目本轮推出的户型包括450平方米、520平方米产品，520平方米楼王产品的样板间也对外开放。合生·霄云路8号在北京顶豪市场上历来被业界戏称为“话题之王”。人们至今对该项目最高单价高达50万元/平方米的空中四合院印象深刻。不久前，网上流传的合生·霄云路8号内部发出一则内容为“新品开盘单价18万元/平方米，接下来将对部分已经开盘的房源提价15%”的《涨价通知》再度引来一片哗然。

“造势也好、炒作也罢，都显示出老豪宅推盘的强烈意愿”，上述人士分析，一些老豪宅沉寂多年后再次回到公众视野，最怕的就是被市场遗忘，没有话题难以引起市场的关注。

入市情非得已？

一位业内人士分析，一些老豪宅着急入市可能也是“情非得已”。近期葛洲坝中国府的预售许可证批复的最高销售价仅有11.5万元，远低行业预期。这在开发商的内心已产生出投射效应。不久前孙河板块绝版低密度纯住宅用地土地出让时，溢价率仅为23%，就能说明问题。该人士预测，就算土地市场逐渐放开限价管制，在一个时期内，开发商在拿地时面对高价地也会小心再三。

更重要的是，从当前金融和地产政策走向看，未来楼市调控的基调不会轻易改变，高端楼盘的批复价格不可能有太多“惊喜”。老豪宅们一味囤盘的意义不大。

老豪宅着急入市的另一个原因就是竞品增多。

近两年，虽然纯新顶豪入市不多，但“次新”豪宅还有一定存量。

合硕机构首席分析师郭毅表示，“近两年，商品住宅的地段、产品、售价在开发源头的土地市场便被全面限制，限竞房以压顶之势挡住了豪宅开发的去路。曾经风生水起的豪宅市场一下子偃旗息鼓。当前北京豪宅处境略显尴尬，其中尴尬之一就是明明是豪宅，项目位置和产品都很好，市场却偏偏被外界拿来与5公里外的限竞房项目对比”。

实际上，近两年，北京限竞房供应呈井喷之势，不少项目为实现效益最大化，采用拉高排低的做法，匹配了不少低密产品。而这些类别墅产品在总价上有明显优势，对豪宅的确形成倒逼态势。

老豪宅的几道关

从前5个月北京高端项目成交情况来看，据地产营销人发布的统计数据，当月包括恒大丽宫、中粮瑞府、润泽御府、远洋lavie等老盘别墅项目都有还算不错的销售业绩。其中恒大丽宫成交24套，33.6亿元的成交业绩。此外，内城平层顶豪项目则除了泛海国际、霞公府、使馆壹号院外再无10万＋项目形成有规模的成交。而且以上这些老豪宅已近乎清盘。

老豪宅此时出马，确实有机会打开局面。例如，西钓鱼台御园附近的公主坟板块二手房价为8.7万元/平方米。项目南侧的翠微西里，挂牌价10.9万元/平方米。西钓鱼台御园开出10万+的销售单价，去化可能没有太大问题。

业内人士表示，老豪宅们通常具有地段优势，但若想取得热销还有几道关要过。首先豪宅之间的竞争早已从区域板块蔓延到全北京范围；同时，老项目的开发周期跨度大，社区整体配套设施很难做到与当下最新市场潮流和品质同步升级；此外，由于市场新鲜度已过，客户存在审美疲劳的可能；部分老豪宅前期产品负面缠身，也给后续销售带来不小的抗性。

地产营销人出品人韩乐分析表示，高单价、高总价项目网签有所释放，但签约有滞后性，并不能简单归结为高端住宅市场的回暖。顶豪市场能否把握这一轮窗口期，除了依靠项目地段配套优势外，产品品质也将是成败的关键因素。

东莞周边现有工业地块简介：

1. 东莞市横沥镇工业用地出售，土地面积6.5亩，现在正在办理报建手续，土地年限40年，村委会购地合同，土地位于大路边，转让方式采取公司股权转让名义，转让价格950万元，土地是旺地，注明此地块没有抵押查封，也没有投资强度和税收要求。

2. 东莞市企石镇靠近东部快速路与从莞深高速交汇处工业用地出售，土地已经办理红本国土证，年限还有34年，土地面积16亩，位于工业区，周围较偏，适合工业，转让价格3200万元。

3. 东莞市道滘镇红本工业用地出售，土地面积14000平方米，土地年限36年，位于工业区，业主可以包报建，容积率3.0，整个项目无投资强度和税收要求，出售价格185万/亩，过户费用买家出。

4. 东莞市洪梅镇工业用地出售，土地面积12800平方米，国土证，年限49年，税收要求50万/亩，转让价格2880万元，工业区大路边。

5. 东莞市塘厦镇高速路口附近红本工业用地出售，土地面积17000平方米，容积率4.0，无投资强度和税收要求，土地年限36年，转让价400万/亩。

6. 东莞市常平镇集体证土地出售，占地面积19亩，年限40年，业主负责报建，出售价格130万/亩，工业区。

7. 东莞市常平镇集体证工业用地出售，占地面积25亩，年限46年，工业区，转让价格140万/亩。

8. 东莞市寮步镇工业园红本土地出售，需要客户自己报建，土地面积20亩，年限36年，大路边，有商业价值，转让价格300万/亩。

9. 东莞市麻涌镇工业用地54亩出售，其中国土证面积30亩，村委合同地块24亩，可以报建，出售价格8800万元。

10.东莞市麻涌镇集体土地出售，土地面积120亩，集体证，年限46年，可以包报建，出售价格86万/亩，工业区。

11.广州市黄埔云埔工业区红本工业土地出售，土地面积56亩，国土证，已经报批工改工，容积率可以4.0以上，出售价格3.98亿。

12.广东省阳江市阳东开发区红本工业用地出售，高速路口，年限50年，转让价格450万元，股权转让。

13.广东省清远英德大路边红本工业用地出售，土地面积100亩，年限50年，可做工业项目或者物流用地，出售价格30万/亩。

14.惠州市仲恺大道沥林红本工业用地出售，土地面积5000平方米，土地控规商业商住性质，可以盖16层，出售价格1800万元。

15.惠州市沥林镇高速出口附近，土地面积5200平方米，大路边，村委合同还有46年，出售价格650万元。

16.惠州市仲恺区沥林镇商住用地出售，有部分办理红本国土证，其他是村委会合同，有证年限70年，无证合同永久性，土地面积6000平方米，出售单价4000元/平方米，相当于7层楼房的楼面价才600元，60米大路边，铺位长度100米，投资一流。

17.东莞市茶山镇红本工业用地出售，已经报建11层商住酒店，大路边，国土证，土地面积3800平方米，报建面积约12000平方米，出售价格2200万元。

18.东莞市茶山镇村委会合同地块出售，土地面积7480平方米，可以报建厂房或者私人民宅，年限永久性，出售价格2680万元。

19.东莞市沙田红本工业用地合作开发，土地面积40亩，红本39年，合作比率3.5-6.5，大路边，容积率4.0以上。

20.佛山市三水区工业用地265亩，红本国土证，45年，大路边，出售价格85万/亩，适合大型工厂，业主有负债，交易面谈。

1.主业：主要经营项目有:东莞市、惠州市的厂房出售、工业土地出租出售、私人宅基地转让、大型房地产项目商业用地和商住用地、珠三角仓储物流用地、酒店项目转让以及土地过户和国土证房产证办理、房地产中介服务、为业主客户中介同行提供商务谈判咨询等业务。

2.副业：另外本公司附带帮别的大型制造业、房地产开发、银行等策划金融贷款过桥亮资、厂房装修建造、商品房别墅装修、打深水井挖桩、企业消防、环评办理等业务。

3.联系人：谌生，电话：13724406170（微信同号），qq号码是791828687，本公司网址：www.dgtudi.com

4.工作原则：对待业主、客户要保持真诚，自身保持乐观心态，对待工作方面要敬业，对待同行朋友要友好。

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