在地产项目的并购中，主要有资产收购和股权收购两种模式。由于资产收购往往税负高、手续繁，要对各种权证、合同逐一办理变更手续，并且受到完成投资25%以上的条件限制，很多情况下都难以操作，所以在实务中较少采用；对比之下，股权收购方式，转让环节税费轻，操作简单，只要条件允许，绝大多数房地产企业都会优先选择股权收购方式，但股权收购过程中陷阱重重。
本文作者根据自己多年的股权并购实操，整理以下投拓人员不得不防的坑，以期能对同行有所帮助。


1 
收购前的“资产剥离”
如果目标公司除持有房地产项目资产外，还持有其他经营性资产，如收购方仅想获得的是地产项目资产。在这种情况下，则需在收购前对目标其他经营性资产进行剥离、重组，使得目标公司在资产剥离和重组后，仅持有房地产项目资产。


例如要收购一家同时从事物流运输的地产开发公司，可考虑由目标公司的股东或其关联方或其他有意收购的第三方，收购该经营性资产。在目标公司转让该经营性资产后，收购方再收购目标公司的股权。


2
注意“交易主体”选择
在收购时，收购方可能基于某种考虑，不想或不能直接以自己的名义去收购，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义去收购项目公司。


例如目标公司是中外合资，依据相关法律规定，境内自然人不能成为中外合资企业的股东，如果收购方是境内自然人，且收购仅是部分收购而非全资收购，则不能直接以该境内自然人的名义去收购。这种情况下，可考虑由该境内自然人先设立一家壳公司，然后再以该壳公司的名义，收购目标公司的股权，从而实现该境内自然人对目标公司的间接控股或参股。


此外，以壳公司来运作收购项目，有利于风险控制。由于公司是独立法人，公司对于自身的债务，独立承担法律责任，而公司的股东只在出资额内承担责任，即如果公司的股东已足额缴纳其所认缴的出资，则股东对公司的债务不需承担任何法律责任。基于此，在收购时以壳公司作为收购主体，并以壳公司的名义对外举债和经营，如果未来发生壳公司不能偿还债务或壳公司破产的情况，其背后的股东通常也不需承担太大的法律风险。


因此，在进行收购时，要因应不同的情况，来确定以哪个主体作为收购主体，作为合同的签约方，以尽量控制潜在的法律风险和其他风险。


3
“或有债务”陷阱
需对目标公司的现存债权债务进行尽职调查，以明确目标公司是否存在数额较大的对外担保、对外借款或其他债务和纠纷。


其中，或有债务是导致资产负债表失真的主要原因，是股权收购中的重要陷阱，主要包括 ：票据责任导致的债务、为第三方担保形成的债务、未决诉讼形成的债务等。或有债务在常规审计中，也很难发现，所以股权收购存在一定的负债风险。


4
“股权权属”陷阱
股权收购相对成本低、操作简单， 但也不是所有性质的股权都可以随便收购，尤其以下三种类型的股权收购需格外小心，避免落入进退失据的尴尬境地。


一是警惕收购股权存在质押（或 权属纠纷）的项目公司。收购前，应严格关注目标企业股权的权属状况，保证重组后股权权属不发生争议。


二是受让方如果是外企，需留意国家对外商投资相关法律的限制。如果是外资企业收购股权，当股份超过25%时，首先要报商务部批准，然后才能到工商局去变更，否则即便签定了收购合同也得不到法律的保护 ；


三是受让方如果准备收购的是国有资产（或项目），严格的审批和完善的评估不可少。首先，要上报给国有股东的上级主管部门国资委进行审批；其次，应该要求出让方出具会计师事务所的评估报告。


 5
“股东优先购买权”有坑 
在部分收购目标公司股权的情况下，如果目标公司的股东有两个或两个以上，则此时应注意目标公司其他股东享有的优先购买权。


收购协议签定后，若因市场突然变好或其他有利因素出现，原股东有可能出现反悔的念头，而以“股东优先购买权”为借口，由小股东出面发难。


为避免目标公司的其他股东日后对收购行为的有效性提出异议，在进行股权收购时，应由目标公司股东会对该等股权转让作出决议，并由其他股东出具放弃优先购买权的声明，以确保股权转让的合法有效性，避免日后发生纠纷。


6
“地块本身”陷阱 
股权收购的方式收购目标公司，最终目的是为了控制房地产项目资产，并通过持有和经营这些资产而获得收益，故项目和资产的权属状况将直接影响盈利能力，进而决定受让方最终的收益。房地产公司最主要的资产是土地，而对土地价值的评估主要从三个纬度进行 ：


一是针对土地权属关系的评估。包括 ：政府土地拍卖的相关文件中有无股权转让的限制条款；土地出让金是否已经付清 ；是否存在代征地的情况 ；是否存在被征收的风险 ；土地使用权权属是否清晰 ；是否已超过出让合同规定的最后动工期限，土地有无被政府没收的可能。

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