许永红，郑炳巽

2019年以来，全国土地市场逐渐热闹起来，而广州在这轮土地热潮中表现惹眼。

2019年上半年，广州土地市场一改此前不温不火的局面，供应面积和成交面积均有明显上升，均创下了近5年同期新高，市场也呈现出火热的场面。时至7月，广州土地市场依然维持火热态势。

在土地资源的争夺上，除了招拍挂市场，旧村项目成为了众房企竞逐的新赛道，包括本土房企、“过江龙”在内的一众房企相继拿下广州多个旧村改造项目。

多家房企向《中国经营报》记者表态将会持续布局广州市场，而旧村改造将是聚焦的重要领域。受访人士表示，单靠传统的招拍挂方式，房企已无法获取足够的优质土地储备，而凭借区位好、存量大、成本低、利润可观等因素，旧村改造吸引了越来越多的房企。

供应成交创5年新高

广州中原研究发展部提供的研究报告显示，2019年上半年，广州商住商服用地累计供应298.24万平方米（51宗），供应面积同比增加1.5倍。其中，商住用地供应166.57万平方米（29宗），商服用地131.67万平方米（22宗），整体面积创近5年同期新高。

相比以往，广州2019年的供地意愿更为积极。根据广州市2019年建设用地供应计划，拟出让土地共346宗地，涉及全市11个区，除了增城、黄埔、南沙等郊区，荔湾、天河等市中心区域也有不少地块计划出让。

广州中原研究发展部指出，2019年每个月均有用地挂牌，并未出现去年同期2、6月土地“断供”问题，土地供求高峰集中在5~6月，其中6月供应共计119.78万平方米用地，为上半年供应量最高月份。

成交方面，广州上半年整体土地成交面积为182.55万平方米，创下5年同期新高，而“商、住两旺”是成交一大特征。2016年至2018年，广州土地成交面积分别为122万平方米、120.8万平方米、152.8万平方米。

成交金额也有明显提升，2019年上半年，广州商住商服用地累计出让金额537.1亿元（仅统计公开挂牌地块，其中商住地416.9亿元，商服地120.2亿元），同比增加25.1%。

克而瑞广州首席市场分析师肖文晓告诉记者，对比往年，广州在2019年最大的不同，是加快了供地的节奏，改变了之前供地主要集中在下半年的惯例，这一方面有保持市场供应节奏平稳的考虑，另一方面也与土地财政的考虑有关，而搭乘的东风就是《粤港澳大湾区发展规划纲要》和“三年行动计划”的出台。

事实上，广州土地市场火热是行业的一个缩影。同策集团首席分析师张宏伟对记者分析：“上半年整个土地市场回暖，主要是春节过后房企在融资方面较为宽松，从而在土地市场加大了投入，另外房企针对二三线城市的布局策略也推动了土地市场的好转。”

值得一提的是，广州2019年上半年成交地块的平均溢价率有所上升。2018年上半年，平均溢价率为8%，2019年上半年升至18%。而且，2019年上半年共有5宗用地进入“竞自持阶段”，这是2017年“竞自持”新政出台后，自持地出现最多的上半年。

在房企热衷获取的商住用地方面，2019年上半年商住用地供应166.57万平方米，同比增加78%，同样创下近5年同期新高，平均溢价率为21.6%，明显高于整体水平。由于供地集中在6月并于7月出让，因此上半年成交商住地面积较供应量要少，为119万平方米，同比减少7%。

不过，上半年商住用地的成交面积在近5年中依然排名第二，仅次于2018年同期。另外，由于商住用地竞拍相对激烈，尽管成交面积同比有所减少，但出让金总额却明显提高，上半年商住地总出让金为416.93亿元，同比增加了35%。

广州中原研究发展部认为，2019年房企拿地“理性积极”，对中心区绝版靓地或“价格低洼”地块追捧，而区位条件一般的地块，则多以底价、低溢价成交。

粤系房企担当夺地主力

从广州中原研究发展部统计的数据来看，2019年上半年拿地企业中，除龙湖、金茂等外来房企，多数地块由越秀地产、星河控股、万科、龙光、时代中国等粤系房企收入囊中。

据广州中原研究发展部梳理的2019年上半年广州TOP20拿地企业排行榜，合景泰富、星河控股、龙湖分别以拿地金额69.4亿元、66.8亿元、43.1亿元依次排在三甲位置，而合景泰富的拿地数量为4宗，明显较多，星河控股、龙湖拿地宗数分别为1、2。排在第10位的越秀地产也以18亿元收获2宗土地。

具体来看，万科2019年上半年拿地仅有一宗，但在7月很快就花费巨资收获第二宗地块。

2019年4月，万科以底价12.26亿元取得广州增城区仙村镇沙滘村项目，该项目用地性质为二类居住用地，占地面积4.91万平方米，计容总建筑面积约13.62万平方米。

7月19日，万科又以底价40.096亿元拿下广州增城区永宁街叶岭村项目，该项目用地性质为二类居住用地，占地面积约13.37万平方米，计容总建筑面积约40.1万平方米。

万科方面告诉记者，公司看好广州巨大发展潜力，将广州作为重点投资发展区域，加快投资布局相关产业，“将制定十年乃至更长时期的发展战略规划，继续扎根广州。”

作为广州本土房企，时代中国在2019年6月竞得了广州白云区人和镇方石村地块，总价达28.08亿元，需自持面积5%。

“不管是一线城市，还是二三线城市，现在地段比较好的土地都非常稀缺，房企竞争激烈。”时代中国方面向记者表示，公司会通过招拍挂、城市更新等多种渠道拓展优质及低成本的土地储备。

自2016年拿下广州单价地王后，雅居乐近年在广州土地市场拿地较少。不过，在广州土地市场，雅居乐的身影依然随处可见。

雅居乐方面告诉记者：“公司积极参与土地市场公开竞买，在广州土地拍卖中保持很高的参与度。2019上半年公开出让的19宗宅地中，公司基本都参与了。”

对于4月竞拍番禺亚运大道北侧石楼镇新城地块却最终未能如愿拿下，雅居乐方面称，公司在华南板块深耕多年，对市场较为熟悉，“但该地块的拍卖价位已超出公司预算范围。”

进入7月，粤系房企的拿地热情仍未消减。7月22日，广州迎来新一轮土拍，总起始价达100.87亿元，最终四宗地块成交，揽金82.22亿元。其中番禺谢村两宗旅游用地均被广州长隆拿下，总价合计35.87亿元，华侨城则以35.16亿元夺得增城石滩镇郑田村地块。

肖文晓分析，从2019年初的供地计划来看，上半年广州经营性用地的完成比例在42%左右，这意味着下半年广州还有一半多的土地将会供应出来，将给房企带来持续的布局机会。

需要注意的是，在上述7月的这场土拍中，位于增城区永宁街简村村与荔城街庆丰村的两宗地块流拍。而在近日，原定于7月29日竞拍的增城朱村街横塱村地块也因故终止出让。

“进入5、6月份，随着楼市小阳春行情宣告结束，以及监管层对调控的警示增多，可以看到开发企业在融资环境收紧后对拿地的态度又趋于审慎，广州也出现了几宗高价地流拍和中止出让的情形，预计下半年房企还是会保持这种积极又理性的态度，在保持合理开发利润的前提下进行拿地。”肖文晓说道。

张宏伟也表示，近期，包括广州在内的热点城市土地市场出现了流拍的情况，这与行业融资收紧有着一定关联，房企在这个阶段拿地较为谨慎。张宏伟认为，土地市场在下半年是一个回归理性的过程。

旧村改造成“香饽饽”

除了土地招拍挂市场以外，房企也把目光投在了广州旧村改造领域。

7月24日，越秀地产与广州番禺里仁洞村正式签署旧改合作框架协议。这是越秀地产在广州首次获得旧村项目，广州公共资源交易中心称该项目是迄今为止广州市投资额最大的旧村庄更新改造项目，总投资金额高达210亿元，改造总用地面积172.25公顷，越秀地产表示将收获150万平方米的土地储备。

当日，总投资额高达200亿元的沙溪村旧村庄更新改造项目竞标结果也在同日出炉，上海升龙投资集团有限公司（以下简称“升龙集团”）与广州市方圆房地产发展有限公司（以下简称“方圆集团”）联合体成为该项目的得主。

此外，广州公共资源交易中心官网也在同日披露，近日升龙集团与瑞景房地产开发（东莞）有限公司成为黄埔区九龙镇汤村村的合作企业，改造总用地面积为994.66万平方米，总投资额约66亿元。

2019年以来，对于广州旧村改造项目的争夺，升龙集团和方圆集团表现较为抢眼，项目数量获取较多。升龙集团较早前还拿下了蔡边一村、群星村，其中蔡边一村改造总投资额为60亿元，改造面积约70万平方米，目标是将蔡边一村打造成为具历史底蕴深厚的生态旅游文化村。而据公开报道，方圆集团也拿下了新市头村、鹤洞村。

2019年分食广州旧村改造市场“蛋糕”的房企，还包括了富力、时代中国、星河控股等品牌房企。时代中国通过旗下公司先后拿下福涌村、禾仓村，福涌村项目改造范围93.25公顷，改造预算55亿元。向来热衷旧改项目的星河控股也夺得了龙溪村、东湾村。

广州旧村改造火热与政府近年大力推进不无关系。广州市发改委发布的《广州市2019年重点项目建设计划》显示，2019年，全市城市更新重点项目达到了51个，其中旧村改造项目23个。

另一方面，众多房企不断开拓获取土地资源的渠道，除了竞争激烈的土拍市场，也开始相继进入成本较低、利润更高的旧村改造领域。

时代中国方面表示，公司较早介入城市更新领域，已把城市更新当成重要的业务，“2018年开始逐步进入业务释放期，开始有利润反映。”

此外，雅居乐方面称，公司2017年组建了自身城市更新团队，逐步进入城市更新领域。目前，雅居乐城市更新业务在广州不同地区均有旧改项目合作推进。

目前在城市更新领域没有太多布局的美的置业方面也向记者表示，城市更新是房企获取土地储备的重要渠道，公司会积极关注和参与城市更新项目，“关于广州旧改市场，如果有机会的话，公司会考虑。”

“政府住宅用地供地少、政策支持力度大、房地拍地成本高、市中心优质土地紧缺、旧村改造利润可观这几个因素在推动旧村改造热潮。”在接受记者采访时，戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及高级董事邵丰表示，房企单靠传统的招拍挂方式已无法获取足够的优质土地储备，而旧村改造通常土地区位优质，存量较大，土地获得成本低，利润可观，因此吸引了越来越多的房企。

同时，邵丰指出，旧村改造的项目中具有主体复杂、周期长、持有运营物业量较大等特点，“旧改周期长，平均需要5年，耗时很长，因而在资金安排和风险把控上需要有更灵活的应对方式，另外周期长也会带来一定的变数和风险，应该做好风险管理的工作。”

在邵丰看来，房企做好旧村改造项目任重道远。他表示，旧村改造是未来的一个大课题，房企要做大做强，树立标杆，就需要形成健全的运作模式，培养组建专业的旧改人才队伍。

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