宋兴国,匡玉倩　　

9月3日，南宁市住房和城乡建设局官方微信公众号“南宁住建”发布消息称，已经印发《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》（以下称《方案》）。

集体土地入市，又有新探索。

9月3日，南宁市住房和城乡建设局官方微信公众号“南宁住建”发布消息称，已经印发《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》（以下称《方案》）。其中明确提出探索村集体经济组织通过自建、合作开发、作价入股等方式，利用闲置的城中村改造产业用地建设租赁住房。

21世纪经济报道记者注意到，对于集体土地入市，各地细化政策陆续落地，一些项目也已经接近完工。南宁并非集体建设用地建设租赁住房试点城市，此次推出相关政策，这也是土地管理法修改通过后，各地开始积极推动集体建设用地入市相关政策落地的一个例子。

同时，南宁创新的提出支持城中村集体或村民建设租赁住房等、开发商商品房可以“先租后售”等创新政策，也为发展租赁市场提供了参考。

试点地区项目陆续开工

此前，我国已有两批18个城市开展了集体建设用地建设租赁住房的试点。

2017年8月，我国确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

2019年1月，自然资源部、住房和城市建设部发布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

随着试点的深入，21世纪经济报道记者注意到，各地不仅总体实施方案已经基本发布，在一些地区，更为细化和深入的工作方案也开始落地。

2019年6月，北京市通州区在北京市范围内率先出台了《通州区集体土地租赁住房建设、分配、运营管理工作方案》，明确了镇级联营公司自建、成立合作公司以及项目经营权出租三种建设模式，并提出原则上将不超过25%的房源优先分配给项目所在乡镇政府住房困难村民家庭。

合肥则形成了以《合肥市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作实施方案》为总纲，以《加快合肥市住房租赁试点工作的通知》《合肥市促进住房租赁市场发展财政奖补资金管理办法》为补充的“1+2”的政策体系。

不仅是政策体系逐渐完善，各地已经陆续有项目进入建设开工阶段，甚至接近完工。

北京在建规模最大的集体租赁住房项目——大兴区瀛海镇集体租赁住房项目（以下简称“瀛海项目”）预计9月初完成土方施工。据悉，瀛海项目规划建筑面积15.2万平方米，总体建设规模20.19万平方米。

浙江首宗农村集体用地租赁住房试点项目，杭州市萧山区项漾村租赁住房项目审批于2018年10月启动，2019年1月开工建设。这一项目土地面积为5.7亩，总建筑面积10376平方米，总投资3000万元。据当地自然资源部门透露，项目预计在2020年6月底前竣工。

上海的首个集体土地入市建设租赁住房项目，825套青年科创人才公寓也已于今年6月开工，预计于2021年前后建成启用。

随着8月底新修的土地管理法在十三届全国人大常委会第十二次会议正式通过，集体经营性建设用地入市具备了合法性。此次并非试点城市的南宁发布相关政策，也被认为是政策陆续向全国推广的标志。

中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥告诉21世纪经济报道，随着土地管理法修订完成，这一政策也会陆续推广到全国各个地区。政策推行的进度实际上是由市场需求决定的，邻近城市的郊区、生态环境和文化氛围较好的地区，在土地市场上都更具有吸引力，因此在政策推广中也会走得更快。

寻找新的突破口

新修订的土地管理法规定，农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式，交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后，还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

在地方试点上升到法律条文层面后，如何更好地运用到地方实践？此次南宁的政策被认为是一次有益的探索。

南宁市《方案》提出，在符合城市规划的情况下，探索村集体经济组织通过自建、合作开发、作价入股等方式，利用闲置的城中村改造产业用地建设租赁住房，并由其自主经营管理或委托住房租赁企业出租经营。支持“城中村”的村民或村集体将依法建设并符合租赁房屋基本要求的住房进行租赁经营，鼓励出租人改善出租住房的条件，提高出租住房品质。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，南宁此次政策是在全国范围内较早明确强化城中村改造和租赁业务挂钩模式。《方案》支持城中村的村民或村集体将依法建设并将符合租赁房屋基本要求的住房进行租赁经营，也体现了后续对于农村土地市场的盘活导向。尤其是考虑到近期土地管理法的推行，预计后续此类省会城市的旧村改造中，会积极和租赁住房进行结合，对于集体建设用地的高效利用有积极作用。

有地产分析人士向21世纪经济报道记者指出，2019年以来中央多次会议和文件，包括近期中央财经委的相关会议，都体现了对区域市场发展的重视。预计在未来中国新型城镇化发展阶段，会强化城市群、都市圈等概念，进而会对相关土地开发提出新的要求，土地管理会更加灵活。

这在集体土地入市上如何体现？李国祥表示，一种可能是包括增减挂钩、占补平衡等政策在内，目前的城乡建设用地增减互融互通机制，有望扩展到更大的范围内。

李国祥认为，让土地政策更灵活的政策调整，总的来说都是让市场发挥更大的作用。随着区域战略的调整，要素聚集的地区，其对土地的需求一直存在。因此，相关的机制也可能会扩展到更大的区域范围，甚至在全国实现城乡建设用地增减互融互通。

2019.9.9小厂房推荐：

1. 东莞市道滘镇独院厂房出售，土地面积约4800平方米，钢结构建筑物面积3000平方米，滴水高速8.5米高，宿舍办公室面积约350平方米楼房，有独院空地面积约800平方米，独立315千瓦变压器，位于主干道边，能够进大货柜车、拖车，出售价格1200万元，土地年限还有41年，可以拆除重盖，到虎门、长安都在半小时车程。

 

2. 东莞市大朗镇工业区独院厂房出售，占地面积2200平方米，建筑面积2300平方米，其中钢结构厂房1700平方米，滴水6.5米高，3层宿舍办公楼饭堂总面积约600平方米，有200平方米的空地院子，100千瓦电力，村委会购地合同还有30年，业主包清场，转让价格818万元。

 

3. 东莞市华为旁边的东坑镇独院厂房出售，占地面积2600平方米，建筑面积车间钢结构2000平方米，滴水高8.5米，独立办公楼1000平方米共3层，另有2层员工宿舍500平方米，空地院子约200平方米村委会合同还有26年，位于大型工业区，200千瓦变压器，转让价格810万元，靠近松山湖。

 

4. 东莞市谢岗镇独院小厂房出售，占地面积2800平方米，建筑面积1800平方米，已经重新报建，年限23年，出售价格420万元。

 

5. 东莞市横沥镇独院红本厂房出售，土地面积2800平方米，建筑面积3500平方米，国土证房产证齐全，出售价格1780万元。一共3栋独立建筑物，车间2层共1600平方米，钢结构800平方米，宿舍3层共1000平方米，门卫室配电房共100平方米，投资一流。

 

6. 惠州沥林镇47年超长地块出售，土地面积5200平方米，有红线图，大路边，价格650万元可谈，到深圳距离才20分钟。

 

7. 惠州仲恺高新区沥林厂房出售。 滴水6.5米，钢架结构占地面积2500平方，滴水7米高钢结构建筑面积2000平方，附近交通方便，靠近甬莞高速。博深高速，到东莞10分钟，到深圳45分钟，地理位置优越，周边配套完善，厂区自带宿舍，办公。可做独院，有消防，环评，报建，村委合同，还有15年，厂去九成新，车间6.5米高，可做小污染。今年可租15元一平方。价格310万，每月只需交地租2775元。本厂房靠近东莞谢岗镇，交通、产业配套一流，容易招工。

8.博罗龙溪镇附近大路边占地3700平米，建筑4100平米，厂房3000平米一层，高度8米，宿舍一楼是7间铺面，二楼有600平方米宿舍，出售价格：498万元，使用年限：2043年10月止，合格消防、独立变压器250千瓦，地租19万元/年，已完工，随时可以交房使用，自用/投资均可，收益可达80万元/年，七年包回本。

9.博罗县长宁镇324国道边，工业用地面积：7300平米，厂房面积：5300平米。（砖墙到顶，滴水9米），宿舍面积：600平米，两层。

独立变压器：315KVA，出售价格：550万，使用年限：2038年10月30日，交易方式：村委过户。

 

10.阳江市阳东区工业用地红本国土证11亩，容积率1.8，年限50年，位于高速出口附近，大型工业区，转让价480万元。

 

11.东莞市望牛墩高速路口旁边独院厂房出售，占地面积4000平方米，建筑面积3400平方米，空地面积600平方米，车间为单一层钢结构厂房，车间高度12米，有100千瓦电量，月租金6万，还有2年租约，出售价格1350万元。

 

12.东莞市中堂镇红本独院厂房出售，占地面积4000平方米，其中红本国土证3000平方米，建筑一共3栋，分别为2层车间约4280平方米,2层宿舍和2层办公楼约1000平方米，空地面积800平方米，国土证36年，股权转让1880万元。

 

13.东莞市茶山镇红本独院厂房出售，占地面积1600平方米，建筑面积5500平方米，厂房一栋4层3600平方米，宿舍1900平方米，月租金75000元，土地性质宅基地，出售价格1850万元。

 

14.东莞市茶山镇土地出售，土地面积2500平方米，已经报建6700平方米，集体证，出售价格1450万元。

 

15.东莞市茶山镇红本独院厂房出售，占地面积1700平方米，建筑面积4800平方米，国土证36年，车间宿舍都是楼房，出售价格2200万。

 

16.东莞市茶山镇独院新厂房出售，占地面积2550平方米，建筑物总面积5200平方米，车间面积约4000平方米，车间1楼高6米，宿舍面积约1200平方米，空地面积800平方米，包清场，出售价格2150万元。

 

17.东莞市石排镇红本独院厂房出售，占地面积3600平方米，国土证，建筑面积约5500平方米，还有36年，出售价格1850万元。

 

18.博罗园洲镇工业用地出售，占地面积3400平方米，面积约5亩，红本36年，出售价格1080万元。

 

19.东莞横沥镇集体证土地出售，面积4500平方米，年限42年，出售价格950万元。

20.博罗县红本国土证厂房出售，占地面积3900平方米，建筑面积2500平方米，国土证25年，出售价格1250万元。

 

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（东莞土地网）