文|AI财经社 田晏林

编| 嵇国华

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5月9日，北京土地交易市场挂牌出让3宗宅地，总起始价为95.53亿，用地面积超过16万平方米。其中一宗位于丰台区南苑乡分钟寺村，另外两宗位于顺义区顺义新城。最终三宗土地顺利出让，成交总额达到113亿元。

在本次出让的土地中，最热闹的当属丰台区分钟寺地块。参与竞拍的企业多达12家，吸引了合生创展、融创中国、中海、平安、城建、“招商+恒基”联合体、“金融街+金地”联合体，以及“首开+保利+建工”联合体的关注。

最终，合生创展以72.2亿元拿下该地块，溢价率26.25%，楼面价约6.7万元/平方米，创下了丰台区历史上第二个单价地王记录。

回溯丰台区的土拍历史，2015年葛洲坝集团曾以49.5亿元拿下丰台区花乡樊家村地块，当时住宅楼面价高达7.5万/平方米。那场土拍让葛洲坝一战成名，收获了“北京最牛单价地王”的称号。后来这块地被开发成豪宅项目“中国府”，于2019年年末入市，每平方米均价高达11.3万元。

因此，早在竞拍前，业内对这宗起始楼面价突破5万元/平方米的分钟寺地块充满期待，认为其将成为北京另一个均价超过10万的豪宅产品。在北京资深地产评论员泽龙看来，合生创展具备建造顶豪产品的基因和实力。

毕竟，合生创展曾与恒大、碧桂园、雅居乐、富力合称为房地产界“华南五虎”，也因丰富的土地储备，被王石称为“地产航母”。近十年来，合生在北京打造过很多标杆项目，比如知名豪宅项目合生霄云路8号，均价在15万元/平方米左右，曾创下了入市一年收获“50亿、五连冠”的销售佳绩。

尽管如此，但从整体销售规模上看，合生创展最近十年发展速度偏慢。兰德咨询总裁宋延庆曾表示，在高周转、高杠杆的主流开发模式下，合生坚持在一线城市和个别房价比较高的二线城市开发大户型豪宅和高端精品，所采取的“高溢价、多囤地、慢周转”的开发模式和“超级大盘、高端精品”的产品模式已经不合时宜。

据了解，合生创展位于广州的骏景花园、珠江帝景、帝景山庄等项目，开发建设周期均超过十年。这也是其销售规模一直在百亿元的主要原因。2019年，合生创展全年实累计合约销售金额只有212.58亿元。

不过，此次合生创展拿出72.2亿元购买土地，成交额几乎是其2019年全年销售额的1/3，足见分钟寺地块的优质性。在北京土地投资人士看来，这的确是“绝版位置”。挂牌出让公告显示，该宗地是R2二类居住用地，土地性质较为单纯，而且是不限价地块。

事实上，此次成交的三宗土地都是不限价地块。其中，顺义新城第13街区SY00-0013-6039等地块被中建一局拿下，成交价16.7亿元，溢价率17.28%。然而，同在顺义新城第13街区，SY00-0013-6028等地块却被恒大以24.1亿元底价成交，溢价率为0%，综合楼面价仅为19894元/平。

地产评论员泽龙补充道，恒大此次拿下的还有1万多平方米的综合性商业金融服务业用地。最近两年，商办市场一直是开发商不敢触碰的雷区，“商办死了好多，不敢赌啊，况且它那个位置不是特别好。”

据AI财经社统计，最近一个月内，恒大在密云、房山、顺义共摘得3宗包含住宅的土地，总投资额达到64.3亿元。要知道，除了2016年恒大通过收购拿下了顺义区中央别墅区的恒大丽宫项目外，在2015年以后，恒大再没有在北京的土地市场公开拿地。

一位熟悉恒大的某土地投资高管告诉AI财经社，恒大目前土储很大，虽然楼面价都挺便宜，但大多位于三四线，这些土地持有在手，风险太大。“一季度有疫情，土地市场基本没有动静，房企有补货需求也是正常。而且央行连续放水，虽然都是定向的，但在这种情况下，房企肯定花钱意愿更大。”

泽龙也认为，恒大今年频繁出手北京土地市场，是有补仓、回归一线的需求，但更重要的是，北京已经到了最好的拿地时机。“目前北京楼市上的主流产品限竞房和共产房，存在同质化、库存高压、总体质量下降、去化困难等问题。今年一季度批量生产的纯商品房用地，让地产大佬们看到了新希望。”