近日，财政部、国家税务总局就《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》向社会公开征求意见，引发社会强烈关注。土地增值税是个什么税？与老百姓自住房有什么关系？成为热门关注的焦点。

土地增值税当然不是一种新税，1993年国务院颁发《土地增值税暂行条例》，1994年实施，至今已经有25年的历史了。征收这个税的主要目的是进行房地产市场的宏观调控，压缩房地产企业的巨额利润。为此它实行四级累进税率(30%、40%、50%和60%)，最高税率是60%，是中国所有税种中税率最高的一种。为了落实税收法定，现在《土地增值税暂行条例》要升格为《土地增值税法》。征求意见的《土地增值税法》的规定，与《土地增值税暂行条例》的规定变化不大，很多内容都是平行移动。

我国税种中有增值税，是商品与服务中普遍实行的税种，房地产企业出售商品房自然要缴纳增值税。虽然个人自住房转让时，增值税往往是暂免征收的，但总的来说，个人转让自住房会涉及增值税。那么，土地增值税和这个增值税有什么关系呢？从文字上看来，确实好像颇有关系，但实际上两者有很大的差别。普通增值税普遍覆盖，定期征收，适用于一切商品和服务，但是土地增值税只适用于土地，是专门针对房地产暴利而量身定制的调控性税种。普通增值税的税率是16%，而土地增值税的最高税率是60%。土地增值税威力无比巨大，对于房地产企业的暴利，一定起到了相当的抑制作用。土地增值税现在也是5种房地产相关税收中收入最大的一个税种，今年上半年即达3565亿元。

《土地增值税暂行条例》对于个人转让住房的土地增值税征收规定了详细、复杂的征收办法，但目前是暂免征收。但是，土地增值税上升为法律后，个人还能享受到这样的优惠吗？此次财政部公示的“土地增值税法”征求意见稿中，并没有明确的减免措施。虽然有关专家多强调个人住房转让仍然暂免征收，但是，这只是一种较大的可能性。到底是不是免征，当然只有等到法律最终出台后才能确定，专家的说法也不一定准确。

即使土地增值税向个人自住房转让暂免征收，但它仍然是高悬在业主头上的一把达摩克利斯之剑，说不定什么时候会落下来，给业主带来不确定。

目前，个人住房转让涉及的税收各地并不完全一样，但是基本来说，如果年限较短且属于豪宅，就要缴纳转让全额或差额5%的增值税；还要缴纳净所得额20%的个人所得税。个人转让住房缴纳个人所得税的同时再负担土地增值税，那么，将会面临高昂的税负。即使按土地增值税最低税率30%计算，个人转让净所得的一半将要缴给国家。实际上，在个人转让住房时涉及的增值税、土地增值税和个人所得税三个税种，其税基是基本重叠的，属于重复征税。且不说增值税和土地增值税，就是个人所得税和土地增值税，虽然税种性质不同，征收目的不同，但其税基却是重合的。土地增值税，顾名思义是针对土地增加的价值而征收的税收，但目前个人购房的房价中不会详细列出住房的价格构成，即哪些是建筑物的价格，哪些是土地的价格，因此，土地增值其实是一个糊涂账，不论是过去的《土地增值税暂行条例》还是未来的《土地增值税法》，都按照转让住房的售出价格减去购入价格，再扣除一些其他因素如税费等，这样得出的差额，就是住房的土地增值额，是土地增值税的税基。而住房转让中的个人所得税税基是总房价扣除各项成本和费用的部分，主要就是售出价减去购入价和一些费用的差额。显而易见，土地增值税的税基和个人所得税的税基大部分重合，也就是说，其实是大致相同的一笔金额。这种情况下，个人住房转让时根本没有必要在个人所得税之外另行征收土地增值税。除非房地产市场出现严重动荡，住房转让出现严重暴利，政府不得不使用土地增值税这样的大杀器稳定市场，否则，根本没有必要在个人所得税之外另外征收一种杀伤力极其巨大的土地增值税。

如果征收土地增值税，个人转让住房需要缴纳30%到60%不等的增值税，那么，会有什么严重后果？可想而知，在个人所得税外再征收这样一道重税，个人自住房转让将变得几乎无利可图。应对此情形，一种情况是房主尽可能保有住房，不再流转交易。这种情况，当然与搞活房地产市场，促进二手房市场交易，方便人们购房的目标是不相符合的。目前我国房地产交易环节税费过重，抑制市场交易，一直受到人们批评。如果向自住房开征土地增值税，将提高交易成本，增加交易难度，那显然是不可取的。另一种情况是，用于交易的住房，可能也会根据累进税的特点，进行精细的税收筹划，千方百计转嫁税负，实现净所得最大化的目的。其结果当然是提高住房价格。这种情况也是不可取的。

目前我国房地产税种，大致有四种：土地增值税、房产税、耕地占用税和城镇土地使用税。与房地产有关的税收，还有增值税和个人所得税、企业所得税、契税和印花税。这么多税种实际上存在多方面的重复和交叉，有重复征收的严重弊病。简并房地产税种应该是房地产税收改革的大方向。首先，房地产税作为涉及土地和房屋的特殊税种，应该与我国普遍实行的增值税、消费税和所得税进行通盘考虑，形成一定的整合，解决这些税种中的重复征收问题。其次，对房地产税种也要实行整合和简并。前些年，有关方面对于拟议中将要在未来开征的房地产税进行解释和说明时，就设想这种税种应该是对已经存在的多种房地产税收的简并，而不是在这些税种的旁边另外长出一种新税。目前，四种房地产税中，土地增值税领先入法，且主要是平移此前暂行条例的规定，这实际上给拟议中未来的房地产税增加了难度，因为这个率先入法的税种，显然是不可能被整合到房地产税中了，而且也没有考虑与未来的房地产税的衔接关系。未来的房地产税如何与土地增值税整合是一个大问题，因为都涉及土地，要防止重复征税。

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