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东莞土地出售市场AB面:前十月万科拿地总价最高 中小房企撤退

时间:2019-11-17 20:56:06 作者: 阅读:435 次

来源:金融界网站

作者:杨依依

“上半年拿的地少,因为觉得价格还是贵了。现在资金面收紧、竞争变小,加上每到年底都是政府集中推地的时候,未来两三个月是拿地好时机。”对于地市,万科某地方公司总经理作出如上判断。

事实上,在土地市场持续降温的背景下,大型房企正加大逆周期拿地力度,而中小房企则普遍因资金不宽裕,放缓了拿地步伐。接受财联社记者采访的业内人士认为,不少中小房企陷入“拿地少、销售少,回款少、明年拿地继续减少”的恶性循环中,行业洗牌进一步加剧。

拿地“窗口期”已现?

今年下半年以来,土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频上演,南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。呼和浩特日前挂牌出让的12宗土地,7宗流拍,仅5宗成交。

在流拍地块增多的同时,多城土地成交量下滑明显。据中指研究院数据显示,11月4日至11月10日,全国40个主要城市土地成交量环比前一周减少49%,土地出让金总额环比减少42%。

不过,随着土地市场趋于理性、地价有所回落,年初表示不拿地或谨慎拿地的头部房企,在招拍挂市场又重新活跃起来。11月5日,华润置地、保利、金地围猎东莞总价地王,最终华润置地以最高封顶价“45.12亿元+拆迁安置房面积18.76万平方米”竞得该地,而这只是近期头部房企出手土地市场的一个缩影。

“我觉得窗口期已出现,本月挂牌、下月摘牌的地会更好,土拍门槛、起拍价这两个月还会降的。”一家大型房企投资总告诉财联社记者,“中小房企还是没有资金拿地,所以这个窗口期更利好于头部的国企。”

“头部房企还是以地产开发业务为主的,按照基本的商业逻辑,只要它的融资成本足够低,只要还能继续融到钱,为什么不拿地?”仕通人才董事长王钺反问。

易居企业集团CEO丁祖昱则表示,对于身处土地市场并不火热、但出让底价较高的三四线城市的房企来说,应等待下一波窗口期的来临,持续关注所在城市的土地出让,伺机捡漏。

行业“马太效应”加剧

据中原地产研究中心统计数据,虽然下半年房企融资有所收紧,但整体看,2019年1-10月全国50大房企拿地金额为1.86万亿元,同比上涨15.6%。其中,拿地总价最高的为万科,1476亿元;其次是碧桂园1223亿元、保利919亿元、中海829亿元。

相比之下,多家中小型房企拿地进入“冰冻期”。一家曾在过去几年大举收并购的中型房企高层对记者坦承:“今年形势逼人,拿地也不多,过去几年拿地是有些激进了,现在公司困难,后市看造化了。”

“2016年的时候,老板看我们一年下来还没拿到一块空地,就责令珠海老总拍一块地,结果那块地成了区域地王。今年这种行情老板不可能再说要拿地,已经有两个月没听到任何拿地的消息了。”某粤系房企珠海公司的员工对财联社记者说。

中原地产首席分析师张大伟认为,2019年房企拿地分化,从拿地企业构成看,民企相对较少,国企占比相对较多。资金成本成为企业拿地的主要决定因素,部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量地王的企业,最近拿地非常少。

融创集团董事长孙宏斌在近期的公开演讲中明确表示,希望国家支持头部房企,支持并购,不管是从额度上也好,还是并购贷也好,都要支持。

头部房企的“降维打击”还体现在融资成本上。近期受境内融资监管持续收紧的影响,开发商纷纷赴境外发债,其中多家中小房企融资成本在10%以上,例如,德信中国1亿美元债票面利率高达12.875%,金辉集团2.5亿美元债票面利率达11.75%。

相比之下,头部房企的融资成本显得格外低廉。万科香港最新发行的2笔总金额为7.23亿的美元债,利率分别为3.15%和3.5%,且均为中长期票据。今年7月,中海曾发行过1笔10年期的4.5亿美元债,年息率仅3.45%。

“随着5月以来信托、境内债、境外债、开发贷融资相继收紧,房企经历年初流动性宽松后融资难度陡然加大,2019H1多数房企平均融资成本较2018年继续提升。规模房企的融资优势正在进一步凸显,我们预计未来行业融资集中度将进一步提升。”华泰证券在研究报告中称。

投拓人员面临洗牌压力

虽然头部房企最近在加大逆周期拿地的力度,但整体投资的回落,导致全行业投拓人员面临被洗牌的压力。

“以往,在大量开工与大量投资的同时,房企管控权限下移,意味着一线项目布局需要很多人才。现在整个房地产市场,按照内部价值链的角度来说,传统的开发岗位已出现供大于求,首当其中就是投拓、行政等职位。”王钺告诉记者。

他进一步表示,“与此同时,另外一些岗位需求变大,现在大家都认识到房地产行业进入存量时代了,那些懂资产管理的人就变得炙手可热。”

“更重要的是结构性的变化,因为招拍挂拿地相对来说更容易一些,收并购才需要更多的人力和机会,但到今年年底,市场上收并购的机会慢慢也少了,自然需要的人也会少一些。” 一家中型房企的高层如是说。

上述万科地方公司总经理则向财联社记者表示:“竞争变小了,比如以前一块二手地有二十家在谈,现在可能变成十五家了,就相对好谈点了。有的公司想着不投资,就裁掉投资人员,要是公司倒闭不再发展可以理解,要是继续发展,二手土地是个长期的事,完全断了线也不好接。”

“在‘夹缝’生存背景下,杠杆驱动模式已走到尽头;而资源红利难以永续,并且在限价背景下承压。”招商证券在最新发布的报告中说。


1. 东莞市大朗镇工业区独院厂房出售,占地面积2200平方米,建筑面积2300平方米,其中钢结构厂房1700平方米,滴水6.5米高,3层宿舍办公楼饭堂总面积约600平方米,有200平方米的空地院子,100千瓦电力,村委会购地合同还有30年,业主包清场,转让价格818万元。

 

2.东莞市松山湖周边独院厂房出售,占地面积2600平方米,建筑面积车间钢结构2300平方米带天车,滴水高8.5米,独立办公楼1000平方米共3层,空地院子约200平方米村委会合同还有25年,200千瓦变压器,转让价格750万元。

 

3.东莞市谢岗镇独院小厂房出售,占地面积2800平方米,建筑面积1800平方米,已经重新报建,年限23年,出售价格420万元。

 

4.东莞市横沥镇独院红本厂房出售,土地面积2800平方米,建筑面积3500平方米,国土证房产证齐全,出售价格1680万元。一共3栋独立建筑物,车间2层共1600平方米,钢结构800平方米,宿舍3层共1000平方米,门卫室配电房共100平方米,投资一流。

 

5.惠州沥林镇高速路口47年地块出售,土地面积5200平方米,有红线图,大路边,价格650万元可谈,到深圳距离才20分钟。

 

6.惠州仲恺高新区沥林厂房出售。 滴水6.5米,钢架结构占地面积2500平方,滴水7米高钢结构建筑面积2000平方,还有15年,厂去九成新,车间6.5米高,可做小污染。价格310万,每月只需交地租2775元。

 

7.博罗龙华镇独院厂房占地3200平米,建筑2500平米,车间钢结构高度6.5米,还有35年,月租金16000元,有450千瓦变压器,出售价格268万。

 

8.阳江市阳东区万象产业园工业用地红本国土证11亩,容积率1.8,年限50年,位于高速出口附近,大型工业区,转让价480万元。

 

9.东莞市望牛墩高速路口旁边独院厂房出售,占地面积4000平方米,建筑面积3400平方米,空地面积600平方米,车间为单一层钢结构厂房,车间高度12米,有100千瓦电量,月租金6万,还有2年租约,出售价格1350万元。

 

10.东莞市中堂镇红本独院厂房出售,占地面积4000平方米,其中红本国土证3000平方米,建筑一共3栋,分别为2层车间约4280平方米,2层宿舍和2层办公楼约1000平方米,空地面积800平方米,国土证36年,股权转让1880万元。

 

11.东莞市茶山镇红本独院厂房出售,占地面积1600平方米,建筑面积5500平方米,厂房一栋4层3600平方米,宿舍1900平方米,月租金75000元,土地性质宅基地,出售价格1850万元。

 

12.东莞市茶山镇红本独院厂房出售,占地面积1700平方米,建筑面积4800平方米,国土证36年,楼房,出售价格2050万。

 

13.东莞市石排镇红本独院厂房出售,占地面积3600平方米,国土证,建筑面积约5500平方米,还有36年,出售价格1880万元。

  

14.东莞横沥镇集体证土地出售,面积4500平方米,年限42年,出售价格950万元。

 

15.东莞寮步集体证独院花园式厂房,占地面积3050㎡,建筑面积4200㎡,独门独院,厂房2层,豪华办公楼和宿舍,月租金5万,租期2年,土地使用年限还有41年,出售价格1580万元。

 

16.东莞石排村委会合同厂房出售,占地面积3162㎡,建筑面积3500㎡,空地面积2500㎡可自行报建,出售价格1100万元。

 

17.博罗县福田镇红本国土证厂房出售,占地面积3900平方米,建筑面积2500平方米,国土证25年,出售价格1250万元。

 

18.博罗园洲镇独院厂房出售,占地面积5000㎡,建筑面积3600㎡,钢结构车间高9米,是购地合同,年管理费3万元,土地使用年限2047年止,直接变更公司法人,出售价格500万元,厂房已经搬空。

 

19.东莞中堂独院厂房,占地4800㎡,建筑面积4500㎡,车间钢结构,宿舍楼房,现在出租,出售价格1400万元。

 

20.博罗园洲占地5000平方米(国土证2397平方米),建筑面积1300平方米,独院,工业区,出售价格780万元。

 

21.博罗园洲红本独院厂房出售,占地面积6200平方米,建筑面积3800平方米,国土证房产证齐全,年限42年,空地大,出售价格1700万元。

 

22.东莞大朗独院厂房出售,占地面积3300平方米,建筑面积2500平方米,空地面积900平方米,集体土地证,年限42年,卖1280万。

 

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