来源：金融界网站

作者：杨依依

“上半年拿的地少，因为觉得价格还是贵了。现在资金面收紧、竞争变小，加上每到年底都是政府集中推地的时候，未来两三个月是拿地好时机。”对于地市，万科某地方公司总经理作出如上判断。

事实上，在土地市场持续降温的背景下，大型房企正加大逆周期拿地力度，而中小房企则普遍因资金不宽裕，放缓了拿地步伐。接受财联社记者采访的业内人士认为，不少中小房企陷入“拿地少、销售少，回款少、明年拿地继续减少”的恶性循环中，行业洗牌进一步加剧。

拿地“窗口期”已现？

今年下半年以来，土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频上演，南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。呼和浩特日前挂牌出让的12宗土地，7宗流拍，仅5宗成交。

在流拍地块增多的同时，多城土地成交量下滑明显。据中指研究院数据显示，11月4日至11月10日，全国40个主要城市土地成交量环比前一周减少49％，土地出让金总额环比减少42％。

不过，随着土地市场趋于理性、地价有所回落，年初表示不拿地或谨慎拿地的头部房企，在招拍挂市场又重新活跃起来。11月5日，华润置地、保利、金地围猎东莞总价地王，最终华润置地以最高封顶价“45.12亿元+拆迁安置房面积18.76万平方米”竞得该地，而这只是近期头部房企出手土地市场的一个缩影。

“我觉得窗口期已出现，本月挂牌、下月摘牌的地会更好，土拍门槛、起拍价这两个月还会降的。”一家大型房企投资总告诉财联社记者，“中小房企还是没有资金拿地，所以这个窗口期更利好于头部的国企。”

“头部房企还是以地产开发业务为主的，按照基本的商业逻辑，只要它的融资成本足够低，只要还能继续融到钱，为什么不拿地？”仕通人才董事长王钺反问。

易居企业集团CEO丁祖昱则表示，对于身处土地市场并不火热、但出让底价较高的三四线城市的房企来说，应等待下一波窗口期的来临，持续关注所在城市的土地出让，伺机捡漏。

行业“马太效应”加剧

据中原地产研究中心统计数据，虽然下半年房企融资有所收紧，但整体看，2019年1-10月全国50大房企拿地金额为1.86万亿元，同比上涨15.6％。其中，拿地总价最高的为万科，1476亿元；其次是碧桂园1223亿元、保利919亿元、中海829亿元。

相比之下，多家中小型房企拿地进入“冰冻期”。一家曾在过去几年大举收并购的中型房企高层对记者坦承：“今年形势逼人，拿地也不多，过去几年拿地是有些激进了，现在公司困难，后市看造化了。”

“2016年的时候，老板看我们一年下来还没拿到一块空地，就责令珠海老总拍一块地，结果那块地成了区域地王。今年这种行情老板不可能再说要拿地，已经有两个月没听到任何拿地的消息了。”某粤系房企珠海公司的员工对财联社记者说。

中原地产首席分析师张大伟认为，2019年房企拿地分化，从拿地企业构成看，民企相对较少，国企占比相对较多。资金成本成为企业拿地的主要决定因素，部分企业依然处于降杠杆阶段，特别是2016年左右购入大量地王的企业，最近拿地非常少。

融创集团董事长孙宏斌在近期的公开演讲中明确表示，希望国家支持头部房企，支持并购，不管是从额度上也好，还是并购贷也好，都要支持。

头部房企的“降维打击”还体现在融资成本上。近期受境内融资监管持续收紧的影响，开发商纷纷赴境外发债，其中多家中小房企融资成本在10％以上，例如，德信中国1亿美元债票面利率高达12.875％，金辉集团2.5亿美元债票面利率达11.75％。

相比之下，头部房企的融资成本显得格外低廉。万科香港最新发行的2笔总金额为7.23亿的美元债，利率分别为3.15％和3.5％，且均为中长期票据。今年7月，中海曾发行过1笔10年期的4.5亿美元债，年息率仅3.45％。

“随着5月以来信托、境内债、境外债、开发贷融资相继收紧，房企经历年初流动性宽松后融资难度陡然加大，2019H1多数房企平均融资成本较2018年继续提升。规模房企的融资优势正在进一步凸显，我们预计未来行业融资集中度将进一步提升。”华泰证券在研究报告中称。

投拓人员面临洗牌压力

虽然头部房企最近在加大逆周期拿地的力度，但整体投资的回落，导致全行业投拓人员面临被洗牌的压力。

“以往，在大量开工与大量投资的同时，房企管控权限下移，意味着一线项目布局需要很多人才。现在整个房地产市场，按照内部价值链的角度来说，传统的开发岗位已出现供大于求，首当其中就是投拓、行政等职位。”王钺告诉记者。

他进一步表示，“与此同时，另外一些岗位需求变大，现在大家都认识到房地产行业进入存量时代了，那些懂资产管理的人就变得炙手可热。”

“更重要的是结构性的变化，因为招拍挂拿地相对来说更容易一些，收并购才需要更多的人力和机会，但到今年年底，市场上收并购的机会慢慢也少了，自然需要的人也会少一些。” 一家中型房企的高层如是说。

上述万科地方公司总经理则向财联社记者表示：“竞争变小了，比如以前一块二手地有二十家在谈，现在可能变成十五家了，就相对好谈点了。有的公司想着不投资，就裁掉投资人员，要是公司倒闭不再发展可以理解，要是继续发展，二手土地是个长期的事，完全断了线也不好接。”

“在‘夹缝’生存背景下，杠杆驱动模式已走到尽头；而资源红利难以永续，并且在限价背景下承压。”招商证券在最新发布的报告中说。

1. 东莞市大朗镇工业区独院厂房出售，占地面积2200平方米，建筑面积2300平方米，其中钢结构厂房1700平方米，滴水6.5米高，3层宿舍办公楼饭堂总面积约600平方米，有200平方米的空地院子，100千瓦电力，村委会购地合同还有30年，业主包清场，转让价格818万元。

 

2.东莞市松山湖周边独院厂房出售，占地面积2600平方米，建筑面积车间钢结构2300平方米带天车，滴水高8.5米，独立办公楼1000平方米共3层，空地院子约200平方米村委会合同还有25年，200千瓦变压器，转让价格750万元。

 

3.东莞市谢岗镇独院小厂房出售，占地面积2800平方米，建筑面积1800平方米，已经重新报建，年限23年，出售价格420万元。

 

4.东莞市横沥镇独院红本厂房出售，土地面积2800平方米，建筑面积3500平方米，国土证房产证齐全，出售价格1680万元。一共3栋独立建筑物，车间2层共1600平方米，钢结构800平方米，宿舍3层共1000平方米，门卫室配电房共100平方米，投资一流。

 

5.惠州沥林镇高速路口47年地块出售，土地面积5200平方米，有红线图，大路边，价格650万元可谈，到深圳距离才20分钟。

 

6.惠州仲恺高新区沥林厂房出售。 滴水6.5米，钢架结构占地面积2500平方，滴水7米高钢结构建筑面积2000平方，还有15年，厂去九成新，车间6.5米高，可做小污染。价格310万，每月只需交地租2775元。

 

7.博罗龙华镇独院厂房占地3200平米，建筑2500平米，车间钢结构高度6.5米，还有35年，月租金16000元，有450千瓦变压器，出售价格268万。

 

8.阳江市阳东区万象产业园工业用地红本国土证11亩，容积率1.8，年限50年，位于高速出口附近，大型工业区，转让价480万元。

 

9.东莞市望牛墩高速路口旁边独院厂房出售，占地面积4000平方米，建筑面积3400平方米，空地面积600平方米，车间为单一层钢结构厂房，车间高度12米，有100千瓦电量，月租金6万，还有2年租约，出售价格1350万元。

 

10.东莞市中堂镇红本独院厂房出售，占地面积4000平方米，其中红本国土证3000平方米，建筑一共3栋，分别为2层车间约4280平方米,2层宿舍和2层办公楼约1000平方米，空地面积800平方米，国土证36年，股权转让1880万元。

 

11.东莞市茶山镇红本独院厂房出售，占地面积1600平方米，建筑面积5500平方米，厂房一栋4层3600平方米，宿舍1900平方米，月租金75000元，土地性质宅基地，出售价格1850万元。

 

12.东莞市茶山镇红本独院厂房出售，占地面积1700平方米，建筑面积4800平方米，国土证36年，楼房，出售价格2050万。

 

13.东莞市石排镇红本独院厂房出售，占地面积3600平方米，国土证，建筑面积约5500平方米，还有36年，出售价格1880万元。

  

14.东莞横沥镇集体证土地出售，面积4500平方米，年限42年，出售价格950万元。

 

15.东莞寮步集体证独院花园式厂房，占地面积3050㎡，建筑面积4200㎡，独门独院，厂房2层，豪华办公楼和宿舍，月租金5万，租期2年，土地使用年限还有41年，出售价格1580万元。

 

16.东莞石排村委会合同厂房出售，占地面积3162㎡，建筑面积3500㎡，空地面积2500㎡可自行报建，出售价格1100万元。

 

17.博罗县福田镇红本国土证厂房出售，占地面积3900平方米，建筑面积2500平方米，国土证25年，出售价格1250万元。

 

18.博罗园洲镇独院厂房出售，占地面积5000㎡，建筑面积3600㎡，钢结构车间高9米，是购地合同，年管理费3万元，土地使用年限2047年止，直接变更公司法人，出售价格500万元，厂房已经搬空。

 

19.东莞中堂独院厂房，占地4800㎡，建筑面积4500㎡，车间钢结构，宿舍楼房，现在出租，出售价格1400万元。

 

20.博罗园洲占地5000平方米（国土证2397平方米），建筑面积1300平方米，独院，工业区，出售价格780万元。

 

21.博罗园洲红本独院厂房出售，占地面积6200平方米，建筑面积3800平方米，国土证房产证齐全，年限42年，空地大，出售价格1700万元。

 

22.东莞大朗独院厂房出售，占地面积3300平方米，建筑面积2500平方米，空地面积900平方米，集体土地证，年限42年，卖1280万。

 

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