“当初我也没想到‘三旧’改造能成为专用名词，更没想到这项工作对全国土地集约利用作出有益探索。”站在位于季华路的市三旧改造办公室，专职副主任吴福明指着窗外不远处的九鼎国际说，“这也是‘三旧’改造的成果。”


脱胎于“三旧”改造的九鼎国际已经成为季华商务带上的明珠。十年来，这场发端于佛山的旧改浪潮，不仅上升为广东全省城市更新的发展策略，也为全国高效集约用地提供了样本和经验。伴随十年的改革征程，佛山以“三旧”改造推动城市更新，构建更高端产业体系，为高质量发展打开创新发展空间、生态文明建设空间、优质生活空间。


站在改革开放40周年的新起点，再回首那段“摸着石头过河”的旧改创新与突破，可以清晰看到，佛山作为一个普通地级市、制造业大市，如何在产业转型升级、城市快速发展关键期，辗转腾挪念好“土地经”，全面提升经济密度、城市能级、生态文明。


窥一斑而知全貌。可以说，持续深入推进的“三旧”改造，既是佛山城市更新、产业升级的集中写照，更是佛山这座工业大城践行“绿水青山就是金山银山”、探索生态文明创新之路的生动注解。


探索


深入调研全国率先开启旧改


“‘三旧’改造政策的出台，出生过程非常曲折，遇到很多困难，但最终成为一个有用有效好政策。”吴福明一路见证“三旧”改造在佛山诞生、实践、发展，如今再谈起，感慨万千。






东华里改造保存了佛山历史街区的文脉。


作为一个既非省会城市，也不是经济特区、计划单列市的普通地级市，佛山历来敢于并善于“第一个吃螃蟹”，和这片土地上诞生的太多“第一个”一样，如今依然在全国轰轰烈烈上演的“三旧”改造，正是在面临困境时，佛山率先闯出来和试出来的“佛山创造”。


吴福明记得，2004年，国务院出台一份名为《严格规范土地管理治理整顿土地市场》的文件，要求在全国范围内对遍地开花、无序发展的工业园区进行刹车整顿。在对佛山工业园区进行整顿的过程中，当时的佛山市国土局发现工业园区背后还隐藏更深层次的危机：


彼时，珠三角“村村点火、户户冒烟”，佛山村级工业区更是遍地开花，人多地少的问题越来越突出——全市土地已经接近开发红线，很多招商项目落不了地。怎样集约用地，提高用地效率，以保证后续经济发展的用地需求，这也是当时佛山市委、市政府在思考的问题。


其时，为调控宏观经济的良性运行，国家颁布了一系列政策法规，紧缩“地根”和“银根”，抑制地方政府“过度征用农村集体土地”，控制土地出让价格，从外延粗放型向内涵集约型转变。


为求破局，2006年，市国土部门主动安排吴福明做调研，为市委、市政府的决策做参谋。


临危受命，吴福明经过深入调研，执笔完成一份名为《关于加强土地管理的意见和建议》的调研报告，再屡经修改，把题目缩小到《关于对我市旧物业改造的意见》，当年10月，报告初步确定“旧城”“旧厂”“旧村”三个改造对象。


吴福明回忆，有一天开完讨论会后，他下班回家时，经过“佛山初地”塔坡一带，看到佛山的旧建筑。他随口说了一句：“佛山就是旧的东西太多了。”话说出口，灵光突现：对，要锁定一个“旧”字。


市国土局将报告提交市政府时，已临近春节，市主要领导很快做出批示，认为这是佛山今后破解土地供需矛盾的方向。2007年春节刚过，市里再指派三位副市长分别牵头，按照“旧城”“旧厂”“旧村”三个主题分头深入调研，形成三份专项调研报告。


以此为基础，2007年6月，市政府以68号文的形式，颁布《印发关于加快旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个指导意见的通知》。这是佛山首个关于“三旧”改造的文件，也是后来风行全省乃至全国，被简称为“三旧”改造的旧城镇、旧厂房、旧村居改造的出处。


一石激起千层浪。佛山“三旧”改造意见出台后，包括相关专家和部门都有不同的声音。


这些不同的声音，主要由部分使用后没有及时办理手续的旧厂房引发。当时，佛山对于这部分旧厂房并非一拆了之，而是根据不同历史阶段和实际情况，采取相应的处理（处罚）措施。这一举措当时争议颇多，有人甚至认为，佛山“三旧”改造无非就是把违法用地合法化。


面对争议，佛山顶住压力，一边摸索，一边总结经验，终于迎来更大的契机。






广佛智城坐落在南海中轴线之上


2008年，全国两会期间，广东代表团汇报佛山“三旧”改造的做法，提出希望广东成为全国土地集约利用的示范省。此次两会尚未结束，广东省与国土资源部签订合作共建节约集约用地试点示范省的工作协议，“三旧”改造被列为其中一项重要的政策创新试点。


2009年9月，省政府以78号文件形式下发《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》。而佛山在“三旧”改造中许多创新和突破，都被省政府纳入这一文件；　同年11月举行的广东省“三旧”改造现场会上，省政府提出在全省推广佛山经验。


佛山两年来不断的探索得到推广，这也让“三旧”改造这个佛山创造的词汇，开始在全省和全国范围内传播。可以说，正是佛山率先开展的试点工作，拉开广东省“三旧”改造工作的序幕。


突破


坚守实业内外兼修加速城变


一面是政策的鼓励、护航，一面是公众、市场对于城市发展红利的渴望，佛山大地“三旧”改造被瞬间点燃，五区相继涌现一批颇具代表性的“三旧”改造项目。


如今，岭南天地已成为佛山著名地标，这里曾经创造两个全国之最：最大的岭南历史文化街区、一次性最大规模的旧城镇改造。


时钟回拨到2007年。岭南天地那时还叫东华里。此时，尽管其是岭南文化精髓所在，还是佛山核心老城区，但整个片区老化问题却日益严重。政府此前多次想实行改造，但因为涉及到9635户3万居民动迁、资金来源、历史建筑保护等棘手问题，最终只能搁置。


随着68号文出台，给祖庙东华里这个旧城镇改造创造契机。禅城将祖庙东华里改造项目列为“三旧”改造的龙头项目、世纪工程，统筹推进该片区的大规模改造。2007年10月，瑞安房地产以75.1亿元的成交价联合竞买投得此地，开始长达十余年的改造历程。


时任祖庙东华里片区改造工程指挥部常务副总指挥的谭炎回忆，在政策助力下，禅城坚持“民赢为先”，“祖庙东华里片区的改造不到1年，就实现3万多居民全部动迁，创造了全国拆迁的佛山速度，同时实现‘零上访’，成为祖庙东华里改造项目创造的两大奇迹。”


同样的变化，在佛山全市陆续上演。五区根据自身特点，相继推出一批“三旧”改造的示范项目。如广佛智城、瀚天科技城等，“三旧”改造开始呈现出对产业转型、城市转型、村集体经济发展的多重带动效应，各类主体的参与热情空前高涨。


然而，硬币总有两面。随着各路人马涌入，本意想通过对存量土地的改造，助力佛山实体经济的“三旧”改造，却开始有偏离跑道的风险——受住宅、商服房地产项目土地增值收益的影响，旧改中，村民和投资商更倾向于“二改三”项目，直接追求土地价值最大化。


2011年新年伊始，佛山以一号文件的形式，出台《关于通过“三旧”改造促进工业提升发展的若干意见》，文件明确要求禅城区不低于40%、其他区不低于60%的旧厂房、旧物业改造项目，必须优先用于发展工业及生产性服务业，以此来抑制过热的房地产发展。


随后的开年会议上，佛山市委、市政府再次强调，佛山提出搞“三旧”改造促成土地流转，关键要解决制约企业发展的土地瓶颈。


2012年初，佛山市启动城市升级三年行动计划，“三旧”改造被列入六大类工程之一。从这一年的其后数年间，佛山旧改再次迎来量与质的同步飞跃，催生一大批脱胎于旧改的城市社区、产业园区，推动佛山城市面貌、产业形态发生巨变。


2014年，禅城启动金意陶厂房“三旧”改造，引入鹰牌陶瓷作为运营商，打造国内首个以“互联网+”驱动产业转型升级的主题园区。如今，陶瓷厂房仍保存完好，但承载互联网+、创意等新兴产业，园区由产业工人聚集之地，变成创客梦想起步的“摇篮”。


创新创业的青春旋风，正在这样的平台劲吹。“我们园区现在入驻企业150家左右，已经满租。”泛家居电商创意园负责人说，随着双创项目纷纷进驻，园区扩容提质刻不容缓。


2015年，顺德投资达5亿元的华口聚龙工业一期电镀城改造项目完工，11座9层高的标准厂房里，统一规划、建设、治污。原来占地面积多达25万平方米的电镀工业园里的企业，“缩”在占地仅6.6万平方米的大厦中，更多土地被腾出来发展更优质项目。


2016年底，在南海区，怀揣着圆满完成桂城首个“工改工”梦想的天富科技城，从旧钢铁市场华丽转身，成功吸引新能源汽车检测、生物医药、机器人、医疗器械、传感器等一批企业进驻。


进阶


提升能级打开高品质城市空间


随着一大批旧改项目遍地开花，佛山城市发展站上了更高的历史起点。2017年3月，就在城市升级收官之际，佛山开启城市治理三年行动计划的征程，全面吹响建设宜居宜业宜创新的高品质现代化国际化大城市的冲锋号。


这是一次从“产城人”向“城产人”的转变，背景是国家新型城镇化向纵深推进以及中央城市工作对转变城市发展方式、提升城市治理能力的新要求。


2017年10月，佛山捧回“国家森林城市”荣誉称号的第4天，全市召开了全面加强生态文明建设部署动员大会。会议特别强调，要向“三旧”改造要生态建设空间、要创新发展空间、要优质生活空间。


2018年9月，在佛山市土地管理暨城市更新工作动员会上，市委书记鲁毅再次强调，佛山要获得发展空间，必须在存量土地上做文章，统筹推进“三旧”改造，解决土地资源碎片化问题，全面提高土地和城市对优质产业、高端人才的承载力。


这一系列表述的背后，是全市上下对于土地资源紧缺越来越明显的感受。吴福明认为，此前经过多年努力，佛山“三旧”改造取得了很多成绩，但还有一些“硬骨头”项目，推进效果不明显，改造推进活力不足。






顺德渔人码头内。佛山日报记者王澍摄


截至目前，佛山土地开发强度高达38.18%，超过地区土地开发强度警戒线水平（30%），也远高于珠三角16.80%的平均土地开发强度。其中禅城区的土地开发强度最高达76%，南海区和顺德区的土地开发强度也超过50%。


可以说，在“三旧”改造经验越发成熟之际，佛山需要思考更多问题：如何与城市更新同步推进？如何为实体经济发展提供更多空间？如何为公众、投资者打造近悦远来的高品质城市空间？如何建设一批现代产业社区，构建更高端的产业体系？


这两年，佛山积极探索盘活存量用地，打出创新工作机制、强化市级统筹、加强顶层设计的组合拳，先后出台城市更新、产业发展保护区管理、村级工业园整治提升等政策文件，《佛山市村级工业园整治提升实施方案（2018-2020年）》更是作为今年市政府1号文印发。


这份文件提出，以2018年~2020年为近期时间节点，全市计划完成23.06平方公里村级工业园整治提升，复原出一批高标准绿色空间，打造出一批产业高端、功能完善、运营专业的现代化产业园区，转化出一批经济效益可观、社会效益显著的高品质城市空间。


“在存量土地上做文章，关乎我市未来20年甚至30年的发展。”佛山市国土资源和城乡规划局总规划师刘宏表示，我市以制造业为立市之本，要先划定城市增长边界，控制城市生产、生活、生态空间，再系统提升、完善可建设空间。


改变正在不经意间发生。从区级到镇街、村居，从旧城镇、旧村居到旧厂房，佛山各地聚焦村级工业园整治提升等重点工程，再次吹响旧改的号角。


作为佛山中心城区的工业大镇，今年4月，禅城区张槎街道曾因为拆除村级工业园等三旧，建设绿地公园、产业园区而获得外界广泛赞誉。这个曾经总是因为“脏乱差”遭人诟病的镇街，却在短短几年间实现逆袭，不仅呈现你追我赶的旧改新气象，还引来金凤纷至。


从大布顶工业园这一村级工业园改造而来的华南生命科学园，短短不到两年时间，已吸引约20家大健康产业企业进驻，引来一大批高端人才，分布在医疗器械、基因检测、干细胞研究等多个领域，美国工程院院士孙勇奎创办的佛山原力生命科技公司就落户在此。


鲁毅强调，佛山要为全国探索一条工业城市生态文明建设的创新路径。不断向纵深演进的旧改浪潮，正为佛山这座工业大市践行生态文明创新发展，带来更广阔的想象空间。


佛山“三旧”改造大事记


2007年6月


佛山发布《印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知》，拉开“三旧改造”大幕。


2008年12月


广东省与国土资源部签订协议，在全国率先开展“三旧”改造试点工作。佛山也在会上签署《推进节约集约用地试点示范工作责任书》，成为全省首批先行试点市。


2009年10月26日


佛山发布《关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》，这是全市首份规范推进“三旧”改造的系统性文件。


2011年1月1日


佛山发布《关于通过“三旧”改造促进工业提升发展的若干意见》，明确优先发展工业，并对集约开发给予奖励。


2012年


佛山全力实施城市升级三年行动计划和两年延伸行动计划，大批“三旧”改造项目被纳入其中。


2012年12月30日


佛山市被国土资源部和广东省人民政府评为“建设节约集约用地试点示范省先进单位”。


2018年8月18日


《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市村级工业园整治提升实施方案（2018-2020）的通知》出台，提出分类推进的改造方式，将市域范围内的村级工业园用地分为“拆除重建”“综合整治”“复垦复绿”“功能转变”四大类。


2018年8月20日


《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》印发，搭建层次分明、科学管控的城市更新规划体系，构建职能清晰、运作顺畅的管理体系和系统完整、操作性强的政策体系。


原标题：打破土地瓶颈，为全国高效集约用地探路


破局“三旧”的佛山创造


来源|佛山日报

文|记者王晓丹、邓磊、毛蕾、周文琪、杨婷

东莞周边现有工业地块简介：

1. 东莞市横沥镇工业用地出售，土地面积6.5亩，现在正在办理报建手续，土地年限40年，村委会购地合同，土地位于大路边，转让方式采取公司股权转让名义，转让价格950万元，土地是旺地，注明此地块没有抵押查封，也没有投资强度和税收要求。

2. 东莞市企石镇靠近东部快速路与从莞深高速交汇处工业用地出售，土地已经办理红本国土证，年限还有34年，土地面积16亩，位于工业区，周围较偏，适合工业，转让价格3200万元。

3. 东莞市道滘镇红本工业用地出售，土地面积14000平方米，土地年限36年，位于工业区，业主可以包报建，容积率3.0，整个项目无投资强度和税收要求，出售价格185万/亩，过户费用买家出。

4. 东莞市洪梅镇工业用地出售，土地面积12800平方米，国土证，年限49年，税收要求50万/亩，转让价格2880万元，工业区大路边。

5. 东莞市塘厦镇高速路口附近红本工业用地出售，土地面积17000平方米，容积率4.0，无投资强度和税收要求，土地年限36年，转让价400万/亩。

6. 东莞市常平镇集体证土地出售，占地面积19亩，年限40年，业主负责报建，出售价格130万/亩，工业区。

7. 东莞市常平镇集体证工业用地出售，占地面积25亩，年限46年，工业区，转让价格140万/亩。

8. 东莞市寮步镇工业园红本土地出售，需要客户自己报建，土地面积20亩，年限36年，大路边，有商业价值，转让价格300万/亩。

9. 东莞市麻涌镇工业用地54亩出售，其中国土证面积30亩，村委合同地块24亩，可以报建，出售价格8800万元。

10.东莞市麻涌镇集体土地出售，土地面积120亩，集体证，年限46年，可以包报建，出售价格86万/亩，工业区。

11.广州市黄埔云埔工业区红本工业土地出售，土地面积56亩，国土证，已经报批工改工，容积率可以4.0以上，出售价格3.98亿。

12.广东省阳江市阳东开发区红本工业用地出售，高速路口，年限50年，转让价格450万元，股权转让。

13.广东省清远英德大路边红本工业用地出售，土地面积100亩，年限50年，可做工业项目或者物流用地，出售价格30万/亩。

14.惠州市仲恺大道沥林红本工业用地出售，土地面积5000平方米，土地控规商业商住性质，可以盖16层，出售价格1800万元。

15.惠州市沥林镇高速出口附近，土地面积5200平方米，大路边，村委合同还有46年，出售价格650万元。

16.惠州市仲恺区沥林镇商住用地出售，有部分办理红本国土证，其他是村委会合同，有证年限70年，无证合同永久性，土地面积6000平方米，出售单价4000元/平方米，相当于7层楼房的楼面价才600元，60米大路边，铺位长度100米，投资一流。

17.东莞市茶山镇红本工业用地出售，已经报建11层商住酒店，大路边，国土证，土地面积3800平方米，报建面积约12000平方米，出售价格2200万元。

18.东莞市茶山镇村委会合同地块出售，土地面积7480平方米，可以报建厂房或者私人民宅，年限永久性，出售价格2680万元。

19.东莞市沙田红本工业用地合作开发，土地面积40亩，红本39年，合作比率3.5-6.5，大路边，容积率4.0以上。

20.佛山市三水区工业用地265亩，红本国土证，45年，大路边，出售价格85万/亩，适合大型工厂，业主有负债，交易面谈。

 

本公司2019年9月份提供以下其他大型厂房和工业土地出售，简介如下：

1. 东莞厚街虎门独院红本双证厂房出售，占地面积16亩，建筑面积9500平方米，独门独院，国土证房产证齐全，年限36年，还有6000平方米空地可以加盖，出售价格4500万元实收。 

 

2. 东莞茶山独院红本双证厂房出售，占地面积3600平方米，建筑面积6000平方米，独门独院，国土证房产证齐全，年限35年，空地面积1500平方米，大路边，出售价格3880万元。 

 

3. 东莞大朗红本独院厂房出售，占地面积21亩，建筑面积8500平方米，空地约6000平方米，国土证36年，境外交易付款，出售价格5000万元。 

 

4. 东莞横沥镇国有双证厂房出售，独院，占地面积2800平方米（其中国土证2000平方米），建筑面积3500平方米（其中房产证面积2700平方米），国土证房产证年限35年，出售价格1780万元。 

 

5. 东莞石排镇红本独院厂房出售，占地面积4700平方米，建筑面积6800平方米，国土证，还有47年，空地1500平方米，9成新豪华厂房，出售价格4800万元。 

 

6. 东莞清溪镇红本独院厂房出售，占地面积11亩，建筑面积5000平方米，车间为9米钢结构，大路边，年限36年，出售价格3750万元。 

 

7. 东莞石排镇红本独院厂房出售，占地面积3600平方米，建筑面积5500平方米，国土证36年，出售价格2000万元，买厂房请到东莞土地网。 

 

8. 石龙镇双证齐全独院东莞厂房出售：占地面积14000平方米，总建筑面积约15800平方米，建筑物结构：钢筋混凝土结构，新旧程度：7成新，其中车间面积11813.82平方米，车间一共5层，单层面积2200平方米，车间1楼高度：5米，宿舍及办公楼面积：独立宿舍7层面积共3792.82平方米，单层面积约500平方米，没有建办公楼，剩余空地面积：空地面积约8000平方米，其中有5000平方米可以重新报建，只卖5500万。 

 

9. 博罗县园洲镇厂房出售，其中土地面积10亩（合6793平方米），化工类漂染行业，到期时间2056年，到期后直接续期，无土地管理费，标准园区，建筑总面积：约16000平方米，建筑物结构：钢筋混凝土结构，新旧程度：9成新，2014年登记的房产证，车间面积：13000平方米共4层，实际房产证面积12995平方米，车间1楼高度：6米，上面是5米，宿舍及办公楼面积：宿舍面积2700平方米共5层，其他电房、门卫室、消防水池配套约300平方米，剩余空地面积：1200平方米，用于停车卸货等，变压器：630千瓦，电梯：1部，出租状态，剩余租期还有5年，租金370万/年，4300万元，产权过户/股权转让，另有其他惠州地皮出售 。 

 

10.东莞厂房出售之常平红本2层厂房出售，占地面积4500平方米，建筑面积5500平方米，一楼高6米，空地1800平方米，红本国土证36年，出售价格2600万。 

 

11.东莞望牛墩独院厂房出售，车间面积3300平方米，钢结构，高12米，一层可以改2层使用，集体土地证，年限39年，出售价格1350万元。

 

12.东莞厂房出售，厂房位于东莞厚街，其中占地面积16亩，建筑面积9400平方米，其中国土证厂房7000平方米，宿舍面积2400平方米，车间和宿舍均为楼房，空地面积3000平方米，国土证房产证齐全，价格4500万元。

 

13.石龙镇红本独院东莞厂房出售，占地面积18亩，建筑面积16800平方米，国土证房产齐全，出售价格5500万元人民币。

 

14.东莞大朗红本独院厂房出售，占地面积21亩，建筑面积8500平方米，车间7000平方米，宿舍1500平方米，国土证，出售价格5000万元。

 

15.东莞石排独院红本厂房出售，占地面积4800平方米，建筑面积6500平方米，国土证，楼房，出售价格4800万元。

16.东莞厂房出售，位于中堂镇，占地面积4000平方米，建筑面积5280平方米，国土证还有36年，空地大，出售价格1950万。

17.东莞厚街附近的道滘镇独院厂房出售，车间钢结构，占地面积4750平方米，合同还有41年，出售价格1200万。

18.东莞望牛墩独院厂房出售，占地面积5亩，建筑面积3500平方米，12米高钢结构厂房，出售价格1350万元。

 

东莞市鸿璋实业投资有限公司主要经营项目有:东莞土地网以及东莞厂房出售、惠州地皮出售、东莞地皮出售与私人宅基地转让、东莞土地出售之商业用地和商住用地、珠三角仓储物流用地、酒店项目转让以及土地证过户和国土证房产证办理、房地产中介服务、为业主客户中介同行提供商务谈判咨询等业务。联系人：谌生，电话：13724406170（微信同号），qq号码是791828687，本公司网址：http://www.dgtudi.com/index.php/show-7-2054.html 

（东莞土地网）

1.主业：主要经营项目有:东莞市、惠州市的厂房出售、工业土地出租出售、私人宅基地转让、大型房地产项目商业用地和商住用地、珠三角仓储物流用地、酒店项目转让以及土地过户和国土证房产证办理、房地产中介服务等。

2.副业：另外本公司附带帮别的大型制造业、房地产开发、银行等策划金融贷款过桥亮资、厂房装修建造、商品房别墅装修、打深水井挖桩、企业消防、环评办理等业务。

3.联系人：谌生，电话：13724406170（微信同号），qq号码是791828687，本公司网址：www.dgtudi.com

4.工作原则：对待业主、客户要保持真诚，自身保持乐观心态，对待工作方面要敬业，对待同行朋友要友好。