17天前刚以58亿改造成本摘得塘美村，“本地虎”方圆又花了近50亿在羊城摘地。

4月17日下午，广州南沙区黄阁镇大井村2020NJY-2地块入市出让，最终由方圆以底价48.59亿元拿下，扣除安置房面积后折合楼面地价9951元/平方米。

该地块一个突出特点是体量庞大。据悉，地块位于南沙黄阁镇庐前山南路与黄阁大道交汇处，占地面积为16.06万平方米，计容建面达67.51万平方米。

观点地产新媒体了解，地块由五个小地块组成，其中地块一、三、五均为二类居住用地，地块二则为服务设施用地，地块四为商业兼容商务用地，预计建成后是一个商住综合体。

从地段、交通上看，该地块所在的黄阁板块已逐渐成为南沙楼市的新主场；同时，黄阁也可以说是南沙距离广州市区最近的板块，从该出让地块来看，距离地铁4号线黄阁站约1公里，可通过地铁4号线直达天河金融城以及换乘至CBD珠江新城范围。

此外，相比于南沙湾等板块，黄阁目前的房价尚处于“价值洼地”，目前一手房价仅2字头。

虽地块质素及潜力有不小吸引力，不过细窥出让细则的话，方圆要做的或许是一起“醉翁之意不在酒”的买卖。

据悉，该地块所处位置具体位于大井村。出让文件显示，地块竞买申请人须在本次出让地块成交后30天内与黄阁镇大井村村民委员会签订开发协议，同时在本次出让地块上开发的商品房办理预售许可证和房屋初始登记等手续前，大井村需签订旧村拆迁补偿安置协议的比例必须在80%以上。

更为直接的一点，竞买申请人须在用地范围内配建18.6751万平方米复建安置房，其中含旧村复建住宅16.32万平方米，统筹旧村复建商业物业2.36万平方米，由黄阁镇大井村按规定建设费用成本价回购，专项用于大井村旧村庄改造。

概括来说，方圆项目须在项目开卖前签订村安置协议8成以上，以及配建18万平安置房。

值得注意的是，据观点地产新媒体了解，在今年3月9日，广州公共资源交易公共服务平台发布了《南沙区黄阁镇大井村更新改造项目公开引入合作企业公告》招标文件。

根据条件，南沙大井村改造范围为69.84公顷，涉及总改造金额31.22亿元。其他条件提及，该旧村须与留用地统筹开发，旧改房源18.6751万平方米将在留用地中调剂解决，合作企业必须承担留用地中旧改房源建设成本。

上述条件基本框定了大井村改造企业须负责留用地房源建设，而“18.6751万平方米”恰好与此次方圆所摘地块规定配建安置房面积吻合。换句话说，大概率方圆将成为大井村改造合作企业。

“据初步了解(大井村)应该是定向出让给方圆了。”有广州业内人士向观点地产新媒体表示。其称这是一个“协调出来的结果”，之前方圆已经提前介入大井村，加上今天土地出让，基本上没有什么意外最终由方圆负责旧村改造。

而世联行广州大区副总经理林家星此前则称，设置这样的挂牌条件也是符合规范的，最近例如越秀地产、广州地铁所拿地块也均有设置一定条件，定向要求配建或者指定主体回购。

不过，其也称，留用地和村改的操作主体没有必然联系的，本身是两个不同层面的操作问题。据观点地产新媒体了解，诸如广州渔沙坦旧改项目，于2018年富力摘得村留用地项目，后于2019年8月份保利最终成为渔沙坦旧改的意向合作企业。

“不排除半路出现程咬金，不过情况比较少。”上述业内人士认为，一般来说一村一企业。

值得一提的是，若算上大井村旧村项目，方圆在广州操刀的旧改项目将达到六个。

从去年开始，方圆陆续在广州拿下多个旧改项目，分别是海珠区凤和新市头村、荔湾鹤洞村、南沙东瓜宇村、番禺沙溪村以及今年3月刚拿的塘美村，项目总建面达511万平方米，总投资金额达322亿元。

据方圆旗下旧改平台湾区智慧城市更新相关负责人此前对观点地产新媒体称，目前方圆在谈的旧村改造项目还有很多个，除了已落地的项目，还有几个村落也在争取中。

另可以为“大井村究竟花落谁家”提供思路的是，在去年12月20日，保利以底价52亿元摘得南沙黄阁巨无霸商住地，楼面价10431元/平方米。地块同样为商住地，位于南沙黄阁南路与进港大道交界处西南侧，总用地面积12.24万平方米。

该宗地的若干出让细则与今天出让的南沙黄阁地块近乎一致，如出让地块成交后30天内与黄阁镇亭角村委会签订开发协议；未来开发的商品房办理预售许可证和房屋初始登记等手续前，需签订旧村拆迁补偿安置协议的比例必须在80%以上。

同时，出让地块包含在此前亭角村计划更新改造的范围内。

今年3月5日，广州南沙区黄阁镇亭角村改造发出公开引入合作企业的公告，称将于2020年4月23日在南沙区黄阁镇亭角村委会举行公开引入合作企业的竞选及成员代表表决会议。

在要求房企里面，便可看到要求参与合作房企截至2018年的总资产不少于8000亿元，2018年全国范围内的物业年销售额不低于4000亿元等条件。单是2018年销售额不低于4000元，已基本将中标房企锁定在包括保利在内的前五强，亭角村落袋保利已几乎是板上钉钉的事实。

事实上，将三旧改造与公开市场拿地关联起来，也已成为广州目前土地出让的趋势之一，如2018年12月，花都区就明文公示，在公开引入合作企业意见(试行)的通知文件中指出，引入的旧改合作企业优先选择参与花都土地公开出让的企业。

“这也是政府为了刺激公开市场所做的一些行政干预。”林家星指出。

据观点地产新媒体了解，过去一季度在土地出让和成交上相对沉寂的羊城，于4月17日一下子推出了8宗地，其中白云3宗、从化4宗、番禺1宗，均计划于5月18日竞价出让，起拍总价逾137亿元。

其中，起价最高的为番禺区汉溪大道北侧BA0902101、BA0902102、BA0902103等地块，起价达64.32亿元，设置最高限制地价为77.18亿元，竞价达最高限制底价时，采用“竞企业自持商品住房面积+摇号”的竞买方式。

对比近日多地土拍出现百轮竞拍、高溢价的情况，业内人士认为，随着逐步逐步平稳和明朗，广州市场也会相对进入恢复和正常化，但是高溢价、疯狂抢的情形会比较少。

“估计还是底价成交居多，市场趋于稳定的趋势。”该人士持谨慎看法。

（文章来源：观点地产网）