进入7月，地方政府仍在密集卖地。不过，由于融资收紧的预期，7月一二线城市土地市场已出现明显降温。


中原地产研究中心的数据显示，截至7月24日，全国热点的一二线城市合计土地成交711宗，成交土地金额2233.28亿，土地成交溢价率只有10.24%，相比之前几个月明显下调。


7月22日，位于广州增城的4宗商住地及番禺的2宗旅游用地集中出让，总起始价达100.87亿元。最终，2宗地流拍，4宗地块底成交，总成交金额82.22亿元。


其中，华侨城只经过一轮报价，以底价35.16亿元摘得增城区石滩镇郑田村一地块，折合楼面价为1.1万元/平方米。 增江街陆村村一地块，同样以底价成交，由广州合生东宇房地产有限公司竞得，成交价为11.19亿元，折合楼面价9500元/平方米。增城区永宁街简村村一地块，和增城区荔城街庆丰村一地块均以流拍结束。


今年上半年，郑州土地市场一直很火，鲜有地块流拍，即使有，都是商业地或是工业用地。但下半年刚开始，就出现住宅用地流拍情况。7月10日，郑州出让8宗地，这也是为本月出让土地地块最多的一次土拍。其中金水科教园区51号地被广汇实业竞得，常西湖新区54号地被融信竞得，管城55号、56号、57号地被振兴竞得，福建福晟竞得高新区16号地，二七区52号地流拍，管城53号地被中止出让。


同一天，常州新龙路南侧、新庆路西侧地块(荷园3#地块)以及梅庄路南侧、玫瑰路东侧地块(西林公园东侧地块)开启网络竞拍。最终，光明以8.36亿元竞得荷园3#地块，成交楼面价为6904元/平方米，溢价率为1%。西林公园东侧地块由于无人竞价而遭遇流拍。


更早之前的7月3日，南京下半年首场土拍开槌，7宗涉宅地块均成功出让，成交总金额达240亿元，这也是南京今年以来土地出让收入最多的一场土拍。但7宗地块均未突破最高限价，其中2宗地块以零溢价成交，而综合溢价率也仅为16%，低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的综合溢价率。


中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，从土地市场看，2019年出现了“小阳春”，从4月开始，一二线城市连续小阳春升温，土地单月成交金额均在3000亿以上，溢价率也保持在20%左右。


Wind统计显示，2019年以来，房企境内外合计发债规模已达6047亿元，其中境外发债2645.08亿元，上半年净增量达375亿美元，同比增幅127%。


而从7月份开始，连续出台的收紧信托与海外融资政策，均对房地产企业拿地造成了一定影响，溢价率已经明显下调。


7月12日，发改委官网挂出一则通知，题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”，对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，同时还需就债务规模、期限等进行备案登记。


易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，《通知》充分体现了防范金融风险的政策导向。尤其是此前关于海外发债的各种例子比较多，所以从防范外部金融风险传导到国内市场等角度看，政策出台非常及时，也有助于进一步规范房地产企业的海外发债政策。


申万宏源近期发布的《2019下半年中资地产行业投资策略》研究报告显示，2018年三季度开始，公司债的发行审批略有放松，但在今年以来的核心城市土地热潮下，5月份开始重新收紧。目前，离岸市场成为开发商更加依赖的融资渠道，板块整体的外债比例进一步上行。“我们对高杠杆开发商维持谨慎，其在未来行业周转放缓过程中受损最大。”


根据报告，世茂房地产（00813.HK）、中海外宏洋(00081.HK)、雅居乐(03383.HK)、旭辉控股(00884.HK)、中海外(00688.HK、禹洲地产（01628.HK）的外债占比位居前列。这些企业外债发行收紧影响也会比较大。


以禹洲地产为例，申万宏源近期发布的研究报告将禹洲地产评级下调至中性。报告称，禹洲地产的总有息负债规模可能较去年底上升超过三成至600亿左右，而外债占比则从30%升至45%。






张大伟说，在港交所上市的房企发行美元债较多。随着融资的收紧，这些企业后续拿地也将受到影响，预计土地市场将明显降温。


另一方面，小阳春结束，楼市成交降温，也是开发商拿地更加谨慎的主要原因。国家统计局发布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，6月份楼市出现了明显调整，特别是二手房价格，出现了29%的城市下调的情况，也就是有20个城市二手房价格跌了。


以广州为例，进入6月，无论是中心城区还是近郊区，二手房都出现了明显降温的态势。今年3月，急于换房的张先生卖掉了位于新塘凤凰城的一套两房，成交单价为每平方米2.2万元左右。家住金沙洲板块的高女士也说，她所在小区的回调幅度很明显，大概回调了10%。

张大伟说，在7月份融资收紧的预期下，热点城市的土地溢价率开始明显下调，如果这一政策持续，不排除后续土地市场流标再次明显增加的可能性。

今日推荐独院厂房：

1. 东莞市茶山镇主干道边独院红本国土证房产证齐全厂房转让，土地面积3600平方米，建筑面积6000平方米，其中车间3层面积共4500平方米，5层宿舍面积共1500平方米，空地1200平方米，车间一楼高5米，独立电梯，变压器315千瓦，转让价格3880万元。

2. 东莞东部快速路附近独院红本国土证、房产证厂房转让，占地面积8.5亩，建筑面积约8000平方米，一楼高7米，转让价格3500万元。

3. 东莞市石排镇红本国土证厂房、铺位出售，占地面积3600平方米，建筑面积面积约4500平方米，出售价格2000万元。

4. 东莞是中堂镇红本国土证厂房转让，占地面积4000平方米（国土证3000平方米），建筑面积5280平方米，空地1000平方米，转让价格1950万元。

5. 塘厦独院厂房出售：土地面积4475平方，2056年到期，建筑总面积：约9000㎡，建筑物结构：框架结构，新旧程度：8成新，厂房一栋，宿舍一栋，办公楼一栋，一共约7200㎡，铁硼1500㎡，可以加建15000㎡，独立的变压器，电梯等，卖5800万，可以办理国土证。

 

6. 东莞松山湖周边独院花园式厂房转让，集体土地证，占地面积6666平方米，建筑面积10800平方米，空地2500平方米，独门独院，转让价格3600万。

 

7. 东莞松山湖周边独院钢结构厂房出售，占地面积20亩，建筑面积约15500平方米，其中钢结构9500平方米，高6.5米滴水，转让价格3500万。

 

8.东莞望牛墩红本工业地10亩，卖2100万；企石镇红本工业用地16亩，卖3300万；洪梅红本国土证20亩，卖3000万。

 

 

9.东莞市东城区同沙科技园附件独院红本国土、房产厂房出售，占地面积22亩，建筑面积33000平方米，全新独院厂房，转让价格1.2亿元，大型工业区，易招工。

 

10.东莞东城区环城路附近独院红本国土证、房产厂房出售，占地面积50亩，建筑面积38000平方米，独院，收租状态，年租金400万，整体转让价格1.38亿元。

 

11.东莞茶山独院红本厂房出售，靠近寮步，占地面积30亩，建筑面积15000平方米，空地10000平方米，红本国土证，出售价格9300万元。

 

12.东莞茶山镇独院花园式厂房出售，占地面积33亩，建筑面积33000平方米，国土证、房产证齐全，转让价格1.3亿元。

 

13.东莞大岭山独院厂房出售，占地面积33亩，建筑面积17000平方米，国土证，有部分房产证，出售价格8500万元。

 

14.东莞大岭山独院厂房出售，占地面积21亩，建筑面积17000平方米，部分有房产证，国土证在手，出售价格7500万元。

 

15.东莞大朗红本独院厂房出售，国土证房产证齐全，占地面积30亩，建筑面积18000平方米，空地大，出售价格1.18亿元。

 

16.东莞市厚街镇独院花园式红本厂房出售，占地面积48亩，建筑面积15000平方米，空地15000平方米，国土证，出售价格1.1亿实收，红本38年，高大上工业区。

 

17.东莞市桥头镇独院红本厂房出售，占地面积30亩，建筑面积26000平方米，国土证房产证齐全，卖9500万元。

 

公司网址：www.dgtudi.com

 

联系人:谌鸿璋  电话：13724406170