来源：中国证券报

作者：江钰铃 董添

在伏季的流火里，7、8月的楼市却透着一股寒意。

近日，中央政治局会议重申“房住不炒”，明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

发改委、银保监会和央行等多部委也相继采取措施，从融资面卡紧了房地产的钱包。

各地政府更不必说，苏州、洛阳、大连等城市，近日也纷纷升级了楼市调控的相关政策。

在政策收缩背景之下，房企业绩如何呢？

8月2日晚，万科、碧桂园、新城控股、荣盛发展等上市房企纷纷交出了7月的销售成绩，销售额环比均在下降。

7月销售额环比普降

中证君（ID:xhszzb）梳理发现，7月份各大房企的销售额较6月份环比均有所下跌。

万科

7月实现合同销售面积313.5万平方米，合同销售金额481.9亿元。

相比于6月，万科7月份销售额和销售面积均有所下降。6月其实现合同销售面积489.3万平方米，合同销售金额人民币663.9亿元。

2019年前7月，其累计实现合同销售面积2463.6万平方米，合同销售金额3821.9亿元。

碧桂园

7月单月共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约425.7亿元。

6月单月共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币603.9亿元。

新城控股

7月实现合同销售金额约245.33亿元，销售面积约220.88万平方米。

6月实现合同销售金额约295.49亿元，销售面积约253.35万平方米。

业内人士表示，部分房企7月单月销售环比6月份下降，主要是6月房企业绩冲刺所致。

克而瑞研究中心数据表明，受上半年末企业业绩冲刺影响，百强房企7月单月销售规模环比降低29％。其中，单月TOP50房企销售金额环比下滑27％，TOP3房企环比下降23％，季节性因素明显。

值得注意的是，行业整体规模增速较2018年明显放缓。按照可比口径统计，今年前七个月，百强房企的累计业绩同比增速在4％左右，而2018年全年，百强房企累计销售业绩同比增速为35％。

多重信号转冷

具体到住宅市场看，包括二手房、租房市场，都有转冷的信号。

克而瑞研究中心监测的北京、上海、广州、深圳等4个一线城市，7月商品住宅成交量环比均下降。二三线城市中，长沙、厦门、佛山、重庆、宁波等城市成交环比均处于下降趋势。

租房市场也出现“退烧”趋势。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2019年7月，全国大中城市租金挂牌均价为44.19元/平方米/月，环比下跌0.12％，与上月相比，租金止涨回跌迹象显现。

诸葛找房认为，毕业季带来的租赁热潮已经过去，毕业生租房需求大体上释放完毕，大多数二线城市租金开始下滑，一线城市及部分毕业生多的热点城市租金还较为坚挺。总体而言，随着毕业季租赁热潮的退去，7月全国大中城市租金均价下跌，市场热度减退。

房贷利率方面，融360数据显示，6月份全国房贷利率企稳反弹，首套房贷平均利率5.42％，环比基本持平；二套房贷平均利率5.75％，环比增加0.01个百分点。易居方面则表示，从其代理项目合作银行来看，32个重点一二线城市中，有苏州、厦门、合肥、济南和福州5个二线城市出现阶段性停贷的情况。

中证君（ID：xhszzb）近日从天津、长沙、合肥等城市的部分银行了解到，多家银行开发贷、土地出让金融资、个人首套房贷款和二套房贷款均有收紧动作。

克而瑞研究中心认为，7月房地产市场加速转冷，市场观望情绪愈加浓厚。随着前期积压市场需求陆续释放完毕，3月以来的“小阳春”行情早已戛然而止，后续置业需求明显不济，短期内房地产市场调整信号已经拉响。

还会有“金九银十”吗？

众所周知，9月和10月均是楼市销售的旺季。但从2017年全国性楼市调控以来，9月和10月的销售情况，均不如往年。

比如2018年，一些地方就没有上演“金九银十”行情。

以北京为例，中原地产研究中心统计显示，2018年10月，北京二手住宅整体网签量共计8879套，环比当年9月降幅超过40％。也是时隔7个月后，北京二手住宅网签量再度跌破万套。

克而瑞地产研究中心在其监测的全国29个重点城市中，2018年10月份商品住宅供应量为2028万平方米，环比下降43％，成交量为2302万平方米，环比下降6％，

那么今年呢？

有房企人士对中证君分析表示，今年调控政策的力度并未放松，一些城市反而升级了楼市调控政策。如果房贷利率有所升高，限购限售条件没有变化，今年“金九银十”行情可能不会出现。

严跃进表示，目前房企面临三大压力，即资金压力、库存压力和销售压力，这个时候房企会主动降价促销，其他地产指标也会有所变动，总结起来就是，降价促销将成为主要的营销策略。

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