“大湾区不激进没地拿，我们都降低到6%了利润率。”前两年拿的高价地还没消化，一些开发商又回到一二线抢地了。

4月1日，广州集中出让一批土地，揽金87亿。而转到5月，土地市场整体冷淡。仅成功出让1宗位于增城区的住宅地块，楼面价为9000元/㎡，溢价率为0。但广州在6月将推出14宗商住地，其中不乏白云区“巨无霸”。

5月份以来，全国各地包括部分大湾区部分城市如惠州、肇庆、佛山、中山等地均出现不同程度的降温。中山招拍挂市场连续五个月迎来零供应。

年初至四月底，在流动性宽松和政策微调下，楼市涌动着一股股暖流，地方卖地迎来了机会窗口，不少城市趁机大规模推地，开发商整体也有补货需求。但到5月，从全国市场来看，城市分化越发明显，低溢价、高流拍的现象集中出现，反应当前开发商对土地投资的谨慎态度。

不过在大湾区政策以及先天的地理位置助力下，出现了一个极特殊的例子——东莞，自4月到6月初，出让了土地11宗地，且面粉都接近面包价格。“只要存在差价，大湾区的地我们都要试试拿，看好大湾区更看好东莞。”某大型房企投拓人士表示。

对于近期开发商扎推东莞“高价”拿地。产业地产开发商负责人张先生直言，“说实话，我也看不太懂。目前整个行业都面临这样一个尴尬局面，不赌增长就没有未来，但未来到底怎样，却没人有把握知道。只要现在有资金能周转，先拿到生产资料总比两手空空心里发慌要来得好。”

在楼市成交分化，全国土地市场热度下降

统计数据显示，5月全国主要地级市土地成交2078宗，同比下跌7.11%。

虽然土地成交数量整体下滑，但其中住宅地成交升温较快，5月全国住宅用地成交面积为8408万㎡，同比增加19.22%，土地出让金为4889.33亿元，环比上月增加16.69%，同比增加超5成。

其中一线城市、二线城市的土地成交数分别为43宗、710宗，同比涨幅分别为34.38%、1.39%。二线城市仍为全国土地市场的“主力军”，当月土地出让“吸金”总额达到了2417亿元，同比大幅增加了81.03%。

对于一线城市，近期大家印象最为深刻的还是4月份广州的集中拍地，当时6块地涵盖荔湾、番禺、海珠、南沙等区的居住用地、商业用地和工业用地。

其中，最抢手的是番禺区的一幅地块，参与竞拍的房企多达二十多家，经过41轮竞价后被中海拿下。成交总价达到最高限价139067万元，扣除1万㎡的政府回扣房面积后的楼面价为1.8万元/㎡。

不少房企表示，在粤港澳大湾区规划发布后，广州作为粤港澳大湾区重点城市，供求关系健康，市场潜力巨大，比起深圳的土地市场进入难度更底，且性价比更高。

其他大湾区城市如惠州，5月共出让11宗商住商服用地，其中成功出让8宗，3宗流拍，流拍率达27%，而8宗成交地块里，6宗都是底价成交，整体溢价率仅为4%。

而在接下来的6月，惠州将有8宗地出让，其有4宗为纯商服用地，且地价高。优房搜对此表示，这些地块底价成交或流拍概率大，另外4宗待出让商住用地面积较大，位置优越，但开发商当前投资趋向理性。因此，业内普遍认为高溢价的可能性不大。

佛山市5月份共推出14宗各类用地，其中经营性用地8宗，供应面积为30.58万㎡，只有4宗经营性土地成交，成交面积为19.04万㎡，成交金额47.99亿元。

上海易居房地产研究院6月4日发布了《2019年5月40城土地市场报告》。该报告显示，5月份40个典型城市的土地市场交投仍活跃，延续了"小阳春"的热度，但整体地价涨幅收窄明显。这表明热度虽在延续，但已经减弱。

易居智库研究中心总监严跃进认为，一二线和三四线土拍出现分化，是调控节奏影响的，“一二线早就开始降温，开始复苏的时间也比三四线早”。

东莞卖地11宗：面粉接近面包价

严跃进分析，当前土地市场回暖与融资、销售环境改善有关，企业的资金面在改善，过去资金压得紧，现在不少房企发债成功，手里资金充裕了。

五月的土地市场，除了一线城市外，东莞的土地市场额外惹眼。

截止目前，东莞已经出让11块商住地块。保利发展，融创，时代，佳兆业，鹏瑞补仓东莞，首创置业也在今年成为东莞的新业主，万江胜利，南城，沙田，望牛墩地块以封顶价提前锁定。

以封顶价提前锁定来讲，近期东莞土地的线上出让模式确实闹出了许多有趣的神操作。

为了避免土地有多名竞争者，有些地产商在报价开始之后，开启追击式报价模式，以最快速度将土地价格和限制条件报到最高。

4月23日，东莞市公共资源交易网出现让人意想不到的情况，原计划于5月7日上午10时挂牌出让的万江胜利社区地块，在3分13秒内，编号为111竞拍企业在没有其它企业竞价的情况下，自己连续加价30次，达到最高限价30亿元+自持面积 100%，这也是东莞土拍史上破天荒头一次，不给任何人机会参与竞拍。

最后揭晓该神秘开发商为保利发展，以 30亿+2200㎡无偿配建+ 400个社会停车位获得胜利社区逾4.2万㎡靓地，扣除配建楼面价14115元/㎡。

第二日，东莞寮步地块开始报价，仅仅17秒报价就达到封顶价，导致系统崩溃。东莞市公共资源交易中心不得不出公告说明，对该地块终止挂牌出让。

4月27日，东莞2019年首拍，27家房企参与。最终中海地产以14.3亿拿下万江地块，折合楼面价约16089元/㎡，刷新阳光城以15339元/㎡楼面价拿下的阳光城·金地风华公馆地块。这也是继凤岗、东城地块后，中海地产在东莞招拍挂市场拿下的第3宗地块。

而万江所在的城区片区新房均价只有2.3万/㎡，中海地产新拿下的地块已经高达1.6万元/㎡。

5月6日早上9:00，东莞望牛墩地块开始报价，经过6家房企19轮，20秒成为再一次刷新东莞土拍史上最快成交历史记录。不少开发商笑言，在东莞买地首要拼的就是网速。

据了解，该地块占地面积38796.38㎡，总计容建面96991㎡，需配建面积3000㎡商业面积，竞拍采用最高限价+竞自持商业年限，最高限价9.465亿元，折合楼面价10070元/㎡，片区销售均价1.5万元/㎡左右。

5月15日，深圳豪宅开发商鹏瑞地产也仅耗费8分30秒，以23.6亿元总价和9.36万㎡商业面积100%自持的条件，拿下东莞南城一宗商住地块。折合楼面价约 11811元/㎡，而片区现今均价不过23120元/㎡。

紧接着，融创以 10.23亿拿地沙田地块，扣除配建与自持楼面价12631元/㎡。时代地产以6.18亿拿下中堂镇地块，折合楼面价9173元/㎡,片区一手均价17000元/㎡。

东莞土地市场的火热势态自开年后就一直延续。

6月6日，去年流拍的石碣镇商住地块，今年重新挂牌拍卖。地块起拍价9.98亿不变，而最高限价由11.3亿涨到14.7亿。去年还需无偿配建8733㎡安居房面积+地块竞得人需在石碣镇纳税，今年删除了这一苛刻竞拍要求。

据公开资料显示，该地块总计容建面124761㎡，需无偿配建7671㎡商业面积+7671㎡商品住房，共计15342㎡。以最高限价14.7亿计算，楼面价超1.1万元/㎡。而石碣镇目前在售待售项目约有11个，均价在15000-21000元/㎡左右。谁会是这场疯狂的竞争中胜出？7月8日将会揭晓。

高价拿地跟风或战略调整？

去年东莞流拍的土地在今年被“加价”拿出来再卖，参与人数反而更多。这到底是一场战略的转变，或只是跟风心态在作祟？

面粉超过面包价格的故事仍继续在东莞这座城市上演。为了压制东莞土地市场越来越明显的非理性情绪，东莞对土地出让规则出了新规，直言而言，“出价最高的地产商，不一定能拿到土地”。

除了热情如火的招拍挂市场，以协议出让方式进行的城市更新市场同样热闹非凡。“三旧改造的地现在以深圳本土有实力的房企抢得起劲，像星河、佳兆业、天健等。”东莞资深业内人士温先生表示。

某国企背景投资公司在2018年拿下塘厦镇一块占地超10万平，建面超30万的工业用地，该厂房的土地规划性质为住宅用地。但目前仍有不少历史遗留问题有待解决，而这样一块看似前景美好，现在却难以消化的工业用地其建筑面积的成本价在7000-8000元/㎡。而这价格在2016年以前不到3000元/㎡。

“虽然我们现在账面躺着的钱不多，但是有地就有钱了嘛。我们会更倾向于三旧改造地块，通过协议出让的方式，招拍挂直接跟土豪拼不过。”某天津开发商的投拓人士直言。

在3月底的业绩会上，多家大型房企表达了对土地市场的担忧。融创中国董事会主席孙宏斌说：“最近的土地市场很多城市都偏热，溢价率都比较高。我们对2019年市场的判断是售价大幅上涨的可能性很小。我们在拿地上一直都没有具体目标，今年拿地会非常小心”。

中海地产主席颜建国表示会适当买地，但不确定是否加大力度。“公司要持续稳定发展，新买地的货值也一定要超过当年销售，这是个底线。至于到底买多少，还要看市场和财务状况。”

而一转头，两家房企都在东莞土地市场凶猛操作了一番。

易居企业集团深圳公司副总经理易居潘传灿表示，自《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地以来，土拍市场回暖迹象明显。各大房企疯狂开启土地扫荡模式，其中对广州、东莞以及深圳市场的带动明显。

潘传灿认为，粤港澳大湾区规划下将带来新格局两大趋势：一是大深圳产业格局或将形成，以广州带动的珠江西岸产业升级缓慢，深莞则成为产业升级的样板；香港资金流、人才流涌入深圳，提升深圳成为大湾区的产业内核城市。深圳产业版图主动外拓，周边城市获益；二是产业关联带来城市关联交通关联促使人口红利外溢，带来行业机会。

房企投资人孙先生回应，市场一直存在跟风的情况，去年东莞就流拍不少地块。但都在看涨东莞是事实，东莞现在的旧改力度很大，政府提出湾区都市，品质东莞目标和配套政策，加快了城市化建设。东莞房价一直调控较严，还是有空间的。当然，未来两三年能涨多少犹未可知。

在世联行工改顾问周正看来，地价高昂成本接近售价甚至高于售价，这在东莞已经不是新鲜事，如2017年如雨后春笋般的地王，表明开发商看好东莞的态度。开发商为何如此激进？在他看来理由有三 ：

1.相比去年，今年上半年融资相对放开，但随着今年年中融资政策的收紧，或将逐步缓和；

2.东莞一级土地市场供应不足，存量土地收并购要价高昂，高价拿地背后也是企业无奈之举，近期招拍挂限价后竞价规则改了 ，不难预测整体土地成交价格或将有一定幅度的上涨

3.不能单纯的用测算的思维拿地，企业更着眼于对趋势的判断。此外，现今东莞的房价相当程度的受限于调控政策，未来放松或是持严，对行业影响较大。

严跃进提醒，土地市场突现热潮要警惕两大风险，“一是如果高地价超过限价，项目就会被套，二是企业要注意在拿地后可能会面临较大的资金压力”。

东莞周边现有工业地块简介：

1. 东莞市横沥镇工业用地出售，土地面积6.5亩，现在正在办理报建手续，土地年限40年，村委会购地合同，土地位于大路边，转让方式采取公司股权转让名义，转让价格950万元，土地是旺地，注明此地块没有抵押查封，也没有投资强度和税收要求。

2. 东莞市企石镇靠近东部快速路与从莞深高速交汇处工业用地出售，土地已经办理红本国土证，年限还有34年，土地面积16亩，位于工业区，周围较偏，适合工业，转让价格3200万元。

3. 东莞市道滘镇红本工业用地出售，土地面积14000平方米，土地年限36年，位于工业区，业主可以包报建，容积率3.0，整个项目无投资强度和税收要求，出售价格185万/亩，过户费用买家出。

4. 东莞市洪梅镇工业用地出售，土地面积12800平方米，国土证，年限49年，税收要求50万/亩，转让价格2880万元，工业区大路边。

5. 东莞市塘厦镇高速路口附近红本工业用地出售，土地面积17000平方米，容积率4.0，无投资强度和税收要求，土地年限36年，转让价400万/亩。

6. 东莞市常平镇集体证土地出售，占地面积19亩，年限40年，业主负责报建，出售价格130万/亩，工业区。

7. 东莞市常平镇集体证工业用地出售，占地面积25亩，年限46年，工业区，转让价格140万/亩。

8. 东莞市寮步镇工业园红本土地出售，需要客户自己报建，土地面积20亩，年限36年，大路边，有商业价值，转让价格300万/亩。

9. 东莞市麻涌镇工业用地54亩出售，其中国土证面积30亩，村委合同地块24亩，可以报建，出售价格8800万元。

10.东莞市麻涌镇集体土地出售，土地面积120亩，集体证，年限46年，可以包报建，出售价格86万/亩，工业区。

11.广州市黄埔云埔工业区红本工业土地出售，土地面积56亩，国土证，已经报批工改工，容积率可以4.0以上，出售价格3.98亿。

12.广东省阳江市阳东开发区红本工业用地出售，高速路口，年限50年，转让价格450万元，股权转让。

13.广东省清远英德大路边红本工业用地出售，土地面积100亩，年限50年，可做工业项目或者物流用地，出售价格30万/亩。

14.惠州市仲恺大道沥林红本工业用地出售，土地面积5000平方米，土地控规商业商住性质，可以盖16层，出售价格1800万元。

15.惠州市沥林镇高速出口附近，土地面积5200平方米，大路边，村委合同还有46年，出售价格650万元。

16.惠州市仲恺区沥林镇商住用地出售，有部分办理红本国土证，其他是村委会合同，有证年限70年，无证合同永久性，土地面积6000平方米，出售单价4000元/平方米，相当于7层楼房的楼面价才600元，60米大路边，铺位长度100米，投资一流。

17.东莞市茶山镇红本工业用地出售，已经报建11层商住酒店，大路边，国土证，土地面积3800平方米，报建面积约12000平方米，出售价格2200万元。

18.东莞市茶山镇村委会合同地块出售，土地面积7480平方米，可以报建厂房或者私人民宅，年限永久性，出售价格2680万元。

19.东莞市沙田红本工业用地合作开发，土地面积40亩，红本39年，合作比率3.5-6.5，大路边，容积率4.0以上。

20.佛山市三水区工业用地265亩，红本国土证，45年，大路边，出售价格85万/亩，适合大型工厂，业主有负债，交易面谈。

 

本公司2019年9月份提供以下其他大型厂房和工业土地出售，简介如下：

1. 东莞厚街虎门独院红本双证厂房出售，占地面积16亩，建筑面积9500平方米，独门独院，国土证房产证齐全，年限36年，还有6000平方米空地可以加盖，出售价格4500万元实收。 

 

2. 东莞茶山独院红本双证厂房出售，占地面积3600平方米，建筑面积6000平方米，独门独院，国土证房产证齐全，年限35年，空地面积1500平方米，大路边，出售价格3880万元。 

 

3. 东莞大朗红本独院厂房出售，占地面积21亩，建筑面积8500平方米，空地约6000平方米，国土证36年，境外交易付款，出售价格5000万元。 

 

4. 东莞横沥镇国有双证厂房出售，独院，占地面积2800平方米（其中国土证2000平方米），建筑面积3500平方米（其中房产证面积2700平方米），国土证房产证年限35年，出售价格1780万元。 

 

5. 东莞石排镇红本独院厂房出售，占地面积4700平方米，建筑面积6800平方米，国土证，还有47年，空地1500平方米，9成新豪华厂房，出售价格4800万元。 

 

6. 东莞清溪镇红本独院厂房出售，占地面积11亩，建筑面积5000平方米，车间为9米钢结构，大路边，年限36年，出售价格3750万元。 

 

7. 东莞石排镇红本独院厂房出售，占地面积3600平方米，建筑面积5500平方米，国土证36年，出售价格2000万元，买厂房请到东莞土地网。 

 

8. 石龙镇双证齐全独院东莞厂房出售：占地面积14000平方米，总建筑面积约15800平方米，建筑物结构：钢筋混凝土结构，新旧程度：7成新，其中车间面积11813.82平方米，车间一共5层，单层面积2200平方米，车间1楼高度：5米，宿舍及办公楼面积：独立宿舍7层面积共3792.82平方米，单层面积约500平方米，没有建办公楼，剩余空地面积：空地面积约8000平方米，其中有5000平方米可以重新报建，只卖5500万。 

 

9. 博罗县园洲镇厂房出售，其中土地面积10亩（合6793平方米），化工类漂染行业，到期时间2056年，到期后直接续期，无土地管理费，标准园区，建筑总面积：约16000平方米，建筑物结构：钢筋混凝土结构，新旧程度：9成新，2014年登记的房产证，车间面积：13000平方米共4层，实际房产证面积12995平方米，车间1楼高度：6米，上面是5米，宿舍及办公楼面积：宿舍面积2700平方米共5层，其他电房、门卫室、消防水池配套约300平方米，剩余空地面积：1200平方米，用于停车卸货等，变压器：630千瓦，电梯：1部，出租状态，剩余租期还有5年，租金370万/年，4300万元，产权过户/股权转让，另有其他惠州地皮出售 。 

 

10.东莞厂房出售之常平红本2层厂房出售，占地面积4500平方米，建筑面积5500平方米，一楼高6米，空地1800平方米，红本国土证36年，出售价格2600万。 

 

11.东莞望牛墩独院厂房出售，车间面积3300平方米，钢结构，高12米，一层可以改2层使用，集体土地证，年限39年，出售价格1350万元。

 

12.东莞厂房出售，厂房位于东莞厚街，其中占地面积16亩，建筑面积9400平方米，其中国土证厂房7000平方米，宿舍面积2400平方米，车间和宿舍均为楼房，空地面积3000平方米，国土证房产证齐全，价格4500万元。

 

13.石龙镇红本独院东莞厂房出售，占地面积18亩，建筑面积16800平方米，国土证房产齐全，出售价格5500万元人民币。

 

14.东莞大朗红本独院厂房出售，占地面积21亩，建筑面积8500平方米，车间7000平方米，宿舍1500平方米，国土证，出售价格5000万元。

 

15.东莞石排独院红本厂房出售，占地面积4800平方米，建筑面积6500平方米，国土证，楼房，出售价格4800万元。

16.东莞厂房出售，位于中堂镇，占地面积4000平方米，建筑面积5280平方米，国土证还有36年，空地大，出售价格1950万。

17.东莞厚街附近的道滘镇独院厂房出售，车间钢结构，占地面积4750平方米，合同还有41年，出售价格1200万。

18.东莞望牛墩独院厂房出售，占地面积5亩，建筑面积3500平方米，12米高钢结构厂房，出售价格1350万元。

 

东莞市鸿璋实业投资有限公司主要经营项目有:东莞土地网以及东莞厂房出售、惠州地皮出售、东莞地皮出售与私人宅基地转让、东莞土地出售之商业用地和商住用地、珠三角仓储物流用地、酒店项目转让以及土地证过户和国土证房产证办理、房地产中介服务、为业主客户中介同行提供商务谈判咨询等业务。联系人：谌生，电话：13724406170（微信同号），qq号码是791828687，本公司网址：http://www.dgtudi.com/index.php/show-7-2054.html 

（东莞土地网）

1.主业：主要经营项目有:东莞市、惠州市的厂房出售、工业土地出租出售、私人宅基地转让、大型房地产项目商业用地和商住用地、珠三角仓储物流用地、酒店项目转让以及土地过户和国土证房产证办理、房地产中介服务等。

2.副业：另外本公司附带帮别的大型制造业、房地产开发、银行等策划金融贷款过桥亮资、厂房装修建造、商品房别墅装修、打深水井挖桩、企业消防、环评办理等业务。

3.联系人：谌生，电话：13724406170（微信同号），qq号码是791828687，本公司网址：www.dgtudi.com

4.工作原则：对待业主、客户要保持真诚，自身保持乐观心态，对待工作方面要敬业，对待同行朋友要友好。