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东莞土地出售囤积八年地块易主 长实又卖卖卖 李嘉诚的炒地皮生意仍在继续!

时间:2019-10-23 13:47:51 作者: 阅读:199 次

来源:格隆汇
作者:股市煎饼侠
刚刚过去的周五,大连市位于西岗区黑嘴子码头的商住地块,以40亿元人民币的价格易主。
卖方是李嘉诚担任前主席的长实集团(1113.HK),而买方则是融创。此轮交易,老孙再次充当白衣骑士。 
1 
大连黑嘴子码头地块
公开资料显示,长实2011年12月与大连市国土局协定并将签订土地使用权出让合同,以约19亿元获得大连西岗区黑嘴子码头商住地块,占地面积14.3万平方米。收购完成后,长实将西岗项目发展成住宅及商业物业。
然而自从长实拿到这块地之后,却从来没有开工建设。
通过百度地图的卫星照片查看实景,可以明显地看到,黑嘴子码头地块(图中红色圈出部分)没有施工,地皮裸露。


大连西岗区黑嘴子码头卫星图,图片来源:百度地图
进一步查看百度地图的全景功能,站在疏港路高架桥上,看到该地块(位于图中右侧)一直没有开工,只有几台疑似打桩机和吊车,地皮上苫盖了防风沙的遮布。


大连西岗区黑嘴子码头地块街景图,
图片来源:百度地图,摄于2017年5月
该项目所在的西岗区黑嘴子地块,位于大连火车站以北不远处,距离传统市中心区以及大连港区都非常近,且还有规划中的地铁线路通过,属于寸土寸金的地带。且近几年来该区域的土地供应已经越来越少。


大连西岗区黑嘴子码头地块地图,图片来源:百度地图
该地块原计划分三期建设,工期为4年。然而为什么到了现在,8年过去,转手出让的时候,仍然是空空的一块地皮呢?
长实表示,该项目发展期长是因为政府延迟交地所致。
既然是政府延迟交地,那么现在总归是交了吧。交了地之后,您老人家倒是开发啊!说好的商住两用项目呢?
事实上,项目一转手,所有的开发建设流程立马正常化。
10月1日,该项目已确认更名为"融创壹号院"。据相关人士透露,项目已搭设好临时展厅,最快下个月项目将正式开盘,价位约为3万元/平米。
也就是说,这块地在长实手里8年的进展速度,比不上在融创手里8天。呵呵。
8年时间,虽然什么都没干,但是价格却从购入使得19亿,转眼就变成了出手时的40亿。105%的涨幅,年化收益率高达9.75%!
买入土地,"储备起来",打出各种概念,就是不建。n年之后,加个价,找人接盘,自己拍拍屁股走人。
熟悉的味道……
让人想起李嘉诚当年在上海普陀的"神操作"。  
2 
"没有李嘉诚的真如,会更好"
步入2000年之后,上海城市发展驶入快车道。
真如,上海城市四大"副中心"之一(其他三个包括花木、徐家汇和五角场)。在铜川路与曹杨路交口处,紧邻真如地铁站,有一块叫做"高·尚领域"的项目。


真如地铁站与"高·尚领域"楼盘的位置。图片来源:百度地图
这块地在2006年普陀区政府以22亿元的价格拍给了长实,希望凭借长实的开发经验来带动真如地区乃至普陀区的商业发展。
2009年,项目启动,长实多次表示,该项目应建设成以320米"上海和西部最高建筑"为试点的超综合航母群,并设定2018年为竣工时间。
然而,在随后的10年里,除了零散出售的几套酒店式公寓外,项目的商业和办公部分还没有完成。到了2019年,长实宣布退出该项目。而此时的高尚领域估值高达30亿美元,其中长实的权益占到六成以上。
2006年,22亿;2019年,30亿美元(超过200亿人民币)。13年10倍,年化收益率18%,长实这笔生意做得,可以说是够了!
今年5月,高尚领域终于开盘了,然而人们看到的户型,却仿佛回到了一九八几年的香港,或者九十年代的上海:
——没有南北通透,客厅没有阳台,厨房与厕所小而逼仄,位置奇怪。


"高·尚领域"楼盘某栋户型图
与徐家汇、五角场、以及花木相比,真如这个"城市副中心",似乎总是差着点成色。
一出真如地铁站,那片被高墙围起来的密不透风的"高·尚领域",灰霭的墙壁、高远的天空,永远矗在那里,无人问津。一放就是十三年。
俗话讲的好,路遥知马力。
十三年的时间,足够一座城市从青春懵懂成长到老成练达,也足够人们看穿事物表面的浮云,认清本质。
这期间,长实仿佛和普陀人民开了个玩笑。地,还是当年的地;户型,还是当年的户型;李嘉诚,还是当年的李嘉诚。当年借了你的,现在原样归还:长实到此一游。
无怪乎生活在普陀真如那一带的人们,总是略带伤感地说道:
没有李嘉诚的真如,会更好。
3
李翁之意不在"楼"
2006年10月,长实与和黄联合,成立合营公司,以人民币8.32亿元的代价,从富都世界发展有限公司的手中,取得陆家嘴金融贸易区X3-2地块的土地使用权。
这就是后来普通最贵的商务写字楼之一——东方汇经中心。
7年后,2013年10月。又是金秋十月,沪上丹桂飘香,上海中心的东方汇经中心易主。
这笔交易的价码是90亿港元(约合71.6亿元人民币),卖方是李嘉诚的长实,而买方是中国交通银行。
交易完成的时刻,这座甲级国际写字楼已经接近封顶,距离投入使用只差几个月了。


图:东方汇经中心
7年时间,8.32亿到71.6亿,8.6倍的收益。不计建设与装修成本,年化收益率高达36%!
这笔交易堪称李嘉诚的经典之作。然而当时身处内地房地产市场大潮涌起的时刻,人们对李嘉诚的这笔操作,还颇为不解,认为他"卖早了"。
事实上,2013年的抛售,只是一个开始。随后几年,李嘉诚"卖卖卖"的步伐,越走越快。
直到2017年,李嘉诚将位于香港中环核心位置的写字楼——中环中心——以402亿港元的价格脱手。这一轮"卖卖卖"达到高潮。
进入2019年,内地的楼市已经明显降温,但长实的"卖卖卖"并未止步,正如前面提到今年5月长实将囤积了13年的真如"高·尚领域"脱手,以及刚刚转手卖给融创的大连黑嘴子码头地块。
低买高卖,从不恋战,人弃我取,人狂我离:李氏做生意的典型心法。
与这边的卖卖卖交相辉映,在地球的另一端,李翁在大举"买买买",抄底欧洲的基建、能源、零售与公共事业公司。
对于一个在乱世中摸爬滚打起来的富豪而言,将自己的财富与周期性比较强的资产(如房地产)脱钩,并配置在更加稳健的"生息资产"(例如零售、能源、公共事业)中,的确是把子孙后代放进"保险箱"的做法,毕竟创业容易守业难,而子孙后代中阔了之后,难免有败家的奇葩。
但是长实在内地以及香港长期所从事的"土地储备投资"生意,却毫无疑问助推了地价的上涨以及房价的高企,并留下了一系列社会问题和隐患。是非功过,只有留给时间和历史去评判。
4
麻烦不断
最近,李嘉诚麻烦不断。
香港局势升温,90多岁高龄的李嘉诚跑到自己斥巨资修筑于高岭之上的慈山寺,对媒体发声,说要对年轻人"网开一面"。
然而话口未完,就遭到一片"怼"声。香港房价高企、年轻人没有出路,究竟是谁造成的?对年轻人网开一面的,究竟应该是谁?
记得1997年,香港天水围嘉湖山庄无数业主交了定金之后遭遇房价下跌。成百上千的业主联名恳求长实"网开一面",退还定金。然而李嘉诚铁面一沉,坚守"合约精神",拒绝"网开一面"。
当年无数人支持李嘉诚,认为在商言商,做生意理应如此。
然而站在今天,回想这一幕,人们却难免对李嘉诚做生意的手法,以及身为企业家的格局和社会担当,萌生质疑。
固然存在即合理,并且没有欺诈和造假,通过市场交易获得的财富,我们应当尊重。
但是反思之下,李氏这样的企业家,以及长实这样的企业通过炒作"土地储备"而形成的财富,对于我们的社会,不论香港还是内地,究竟是福祉,还是负累?

这是值得我们深思的。

东莞土地网


东莞市万江占地120亩建筑50000㎡厂房出售:     

二、建筑物简介:

1.占地面积:80000㎡/120亩,(集体土地:80000㎡/120亩)

2.总建筑面积:50620㎡

3.厂房总面积:39820㎡

  厂房1栋约:13000㎡(1栋3层,1楼高度6.5m,楼层承重1000kg,

  电梯2部2吨,框架结构,两个卸货平台1.4m,无房产证)

  厂房2栋约:13750㎡(1栋1层,1楼高度15m,*宽250*55,钢混结构,无房产证)

  厂房3栋约:7182㎡(1栋3层,1楼高度6m,*宽63*38,楼层承重1000kg,电梯1部2吨,框架结构,无房产证)

  厂房4栋约:1768㎡(1栋1层,高度7m,钢混结构,无房产证)

  厂房5栋约:3100㎡(1栋1层,高度9m,钢混结构,无房产证)

  厂房6栋约:1020㎡(1栋1层,高度9m,钢混结构,无房产证)

  厂房7栋约:1320㎡(1栋1层,高度7m,钢混结构,无房产证)

4.办公楼面积:2800㎡(1栋5层,框架结构,无房产证)

5.宿舍总面积:6000㎡(2栋6 ,框架结构,无房产证)

6.其它面积:2000㎡

其他面积:560㎡(门卫室,配电房,楼台),空地绿化约:3万㎡

变压器:2000KVA,消防:基本

7.土地租金:10/月,每10年递增15% ,产权性质:租地合同 使用年限:2057年12月30日,物业是否抵押:无

物业现状:出租,合同期限:2023年,目前每年租金+管理收益 约1100万  

8.意向售价:9500万,投资回报:约7年回本         

9.区位及周边配套介绍,该厂房位于大道边上,交通方便,方圆3公里范围内有高速出口、城际轻轨站、医院、学校、大型购物广场、公交车站等配套,另外还有超过2万㎡空地可后期发展。

10.居间费:买家支付3%

三、业主报价: 9800万元(价格可面议)。

四、过户方式: 村委会合同变更;付款方式面议。